市區樓呎價高,不少人會到新界邊陲地區尋寶,尤其是未建成的丁屋樓花,通常稱為村花或丁花,價錢相宜,不過申請按揭過程頗為複雜,亦有些風險須留神。

村花的買賣合約價錢通常定得較合理市價大幅地低,但當中未包括補地價的價錢在內。在這情況下,銀行只會根據未補地價前的合約價,而不是根據合約價加補地價的總額去計算按揭成數

因此買家購買丁花時,要考慮最多可以借取多少的按揭貸款,並準備足夠資金。正常程序是丁屋原居民起好樓,取得滿意紙以及補地價通知書後,便去補地價,之後以自由市場價格出售,新買家才可以申請按揭。

按揭僅涵蓋臨約價

舉個具體例子,如果補地價後,村屋或丁屋的銀行估價是700萬元,但最初買入價或臨約價是300萬元,便只能以300萬元價值去計算按揭成數,最高8成半,即最多只可借255萬元,變相整套屋需要籌措445萬元現金。

早前有報章報道某些一手丁屋以低於市價出售,在按揭方面會存在問題,正正是反映銀行只會根據最初買入價計算按揭成數,而不是以市價。

價格過低有送契之嫌

另一樣要留意的是,如果最初買入價或臨約價過低,申請按揭時(尤其是8成半高成數按揭)可能有問題。甚麼是過低?例如低市價逾2成,很多銀行認為有「送契」之嫌,不願接受。

有些申請人會選擇先全額繳付(Full Pay),取得樓契後,然後申請「現契重按」,一般銀行都會跟隨Full Pay時的買賣價去計算按揭成數,除非已買入很久,才會根據當時估價計算。

儘管如此,銀行也會參考村屋或丁屋當日的最初買入價或臨約價,如過份低於市價,申請按揭時還是有拒批風險。

子非魚

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