以個人名義買樓,箇中按揭技巧讀者或耳熟能詳。不過以公司形式持有物業買賣以至申請按揭,一般人接觸機會較少,有很多攻防細節不得不熟讀。

首先,以有限公司持有物業,住宅物業的按揭成數上限是五成。至於工商及車位物業的按揭成數,亦在今年8月底開始,由以往的四成上調至五成。上述方式,大部分銀行會要求股東做借款人或擔保人,所有借款人及擔保人的股份合起來須逾50%,甚至借款人須作出個人擔保(Personal Guarantee)按揭還款。舉個例子,公司有三個股東,每人佔三分之一股權,最少兩個股東任借款人或擔保人,才可以申請按揭。

有大銀行可以容許非股東任借款人兼借盡按揭成數,只要本身入息夠計,惟不能套現。如果轉按需要套現,需要股東任擔保人,股份總和需要超過50%。

須先full pay再重按

很多時候,有限公司持有物業交易,是透過公司股份轉讓進行,可以慳印花税。但由於買家買入的是股份,在股權正式交易後才會成為股東,所以必需要先全額支付(full pay),以股東身分申請按揭。但要留意,現契重按也是套現一種,最後還是要求借款人或擔保人,股份總和超過50%才可以進行。

按揭放款後,有關紀錄將會註入借款人或擔保人的環聯(TU) 信貸紀錄上,因此會影響他們日後借款能力。其他置身事外的股東,理論上日後再申請其他按揭,都不會受影響。最簡單的理解是持有上市公司股票的散戶,並不會因上市公司有任何抵押,而影響自己的信貸紀錄。

不過,如果其他股東都是經這間公司出糧,日後申請按揭的話,銀行有機會透過公司查冊獲悉,並會要求查閱公司財務報表。當銀行發覺該公司有按揭貸款的話,有些銀行會把該筆按揭貸款當成是申請人的負債,也可能會計算成持有按揭(Mortgage Count)。

空殼公司審批簡單

眾所周知,如果申請按揭時有Mortgage Count,按揭成數將扣減一成,也需要通過較嚴謹的壓力測試。不過並非所有銀行都採用這個標準,因此選擇銀行貨比三家非常重要。

最後溫提,如果持有物業的有限公司是空殼公司,按揭審批較為簡單,基本上只會審視借款人和擔保人的入息能力。但如果持有物業的公司有正常營運,審批便會較複雜,可能需要提供營運公司的財務報表及賬目,並會審視公司賺錢能力和其他債務等。

子非魚

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