英國樓藏「魔鬼條款」 地租每年加一倍？【星之谷專欄－蘋果日報】

在香港，人人都是買樓專家，普遍都知道地租（Rent）是雜費，不足為道。但在英國買樓，地租（Ground Rent）是一個需正視的問題，近年英國也發生不少醜聞，港人一不留神，隨時蝕入肉。

首先解釋一下英國的業權制度，如果業主買的是公寓，一般都是Leasehold（租借地權），而不是Freehold（擁有地權），業主每年需繳付地租予地權持有人。這個情況與香港業主只會繳付地租予特區政府有別。

目前英國有接近5分1物業是Leasehold。筆者有位投資英國樓的朋友經歷過，買樓時地租本來是250元英鎊（約2,500港元），豈料往後每年或每幾年加一倍，長此下去，地租隨時變成天價，不只影響投資收益，同時影響銀行批核按揭，未來也難找到下手買家願意接這個「火棒」。

買樓前 須查閱租賃協議

為了避免這個情況，不論買一手或二手樓，向業主或發展商要求查閱Lease Agreement（租賃協議）是必須的，這樣才會得悉未來地租是按甚麼機制調升。了解清楚後，買家才好簽訂金表格（Booking Form）買樓，因表格是不會寫明地租條款。如果簽表格前沒有查清楚租賃協議，之後才發現地租原來可以亂加，最終可能要撻訂離場或取消交易。

另外，如是買二手樓，要留意有些業主會在臨近「地租倍升生效日」前幾個月賣樓，若果新買家「懵盛盛」未做功課，昂貴的地租便只能自啃。

假如物業是由大型發展商負責，地租加幅通常根據零售物價指數（Retail Price Index，RPI）定期覆檢，做法會較公平；蚊型發展商的話買家就要留意租賃協議是否暗藏「魔鬼細節」。

地租太貴 或礙申請按揭

地租原來亦影響銀行批出按揭。在英國，如果每年地租超過250元英鎊（約2,500港元），或在大倫敦地區超過1,000元英鎊（約1萬港元），有些銀行不願意承造按揭，原因是根據當地法例，這些物業會落入Assured Shorthold Tenancy（AST，簡稱短期租約）範疇。如果物業屬AST，而業主不交地租，地主很容易便可以從法律途徑收樓，按揭銀行未必有保障。

大發展商保障較多，就算地租超過250元英鎊，也有很多銀行願意承按—只要地租不是佔樓價百分比過高，以及租賃協議內加地租條款清晰，並根據合理和可量化公式計算（比如RPI），未有濫收，都可以接受按揭申請。

除了地租，也要留意租賃協議內其他費用，比如管理費調整機制。有些地主要求業主支付各式各樣費用，比如行政費、保險費、通行費（例如改建物業需要徵求地主同意而產生的費用）。

另外，當地媒體也曾報道，有些蚊型發展商，其條款寫明當業主賣樓時，需要下手買家同意可更改地租計算方法。買這種物業要小心，因為按常理而言，沒有下手買家會同意更改未知的加地租方法，最終是沒有人願意承接。

項目全盤出售 租賃協議照舊

地主有權把地權賣給第三方套現，單位業主便要將地租繳付給新地主。不過毋須擔心，原來就算地權出售，租賃協議條款也不能更改，直至地契完結為止。而且，地主在出售地權之前，需要先建議賣給現有業主，如果超過一半業主同意買入，便不能賣給第三方。

英國政府最近正視地租衍生的社會問題，已着手調查不公平條款，估計未來大型發展商都會根據RPI去調整地租，以及修改已出售項目的租賃條款。但如果是陳舊二手樓，估計買家都難向發展商追溯或修改租賃條款。

最後，如果買了英國樓，而被地主無理加地租，可向監管機構「競爭及市場管理局」（CMA）投訴。

子非魚

https://hk.appledaily.com/finance/20201101/CF52MZDTLNBTNBKY4BSXNFFBGM/