大圍站上蓋新盤地理位置優越,可一不可再,不少夫妻都急急將聯名物業「甩名」,讓其中一方重回首置身份,再去抽新樓,避開「15%辣稅」。不過實際操作上,有個按揭巨伏位大家必須留神。

在法律上,只要夫妻雙方自行簽署轉名臨約,就算未完成正式「甩名」交易,再買新樓都不用付「15%辣稅」,只需付較低的第二基準稅率;正式「甩名」手續可待新樓完成交易後才聘請律師處理。話雖如此,15%辣稅可免,如果新購物業想申請高成數按揭,這方法有機會觸礁。

筆者一位朋友阿Sue(化名),已經簽署臨約將位於沙田的聯名物業「甩名」予丈夫,更以首置人士身份,幸運地抽中大圍站新盤,並選擇「建期」支付方式,預備申請8成按揭。但問題來了,阿Sue持有的沙田物業「甩名」未正式完成,環聯(TU)信貸報告上仍顯示該物業的按揭貸款,即所謂持有「Mortgage Count」;阿Sue買新樓再申請8成或9成高成數按揭,就會麻煩事叢生。

「Mortgage Count」影響按揭申請

首先,如果仍有「Mortgage Count」,阿Sue不算是首置人士,按揭保險公司不會容許她申請新制下的9成按揭,最多只可以申請8成,即本身層樓800萬元或以下可借720萬元,現時最多只能借640萬元。

持有「Mortgage Count」另一個壞處是,阿Sue新買入大圍站新盤,申請高成數按揭時不能獲豁免壓力測試,而且壓力測試中的每月供款與入息比率(DSR),需要計算包括沙田物業的每月供款,因需要申請8成按揭,壓測前後的DSR分別以35%及45%去計算,即假設月入1萬元,月供款分別不得多於3,500元及4,500元,入息要頗高才能滿足要求。

第三,按揭保險公司得悉阿Sue持有「Mortgage Count」的話,即本身已擁有物業,會被按揭保險公司質疑她買大圍站上蓋是否真誠地打算自住,需要提供詳細、合理之解釋。

清除紀錄需時 要預備足夠時間

因此,雖然阿Sue兩公婆已簽了臨約「甩名」,成功令阿Sue重回首置,買樓免辣稅,但最終「甩名」手續未正式完成,買大圍站上蓋時,到申請高成數按揭一環時,稍不留神隨時中巨伏「撻Q」收場。但如果不是申請高成數按揭,只是5至6成,則毋須按揭保險公司批核,銀行彈性處理機會高,未必計算即將甩名的「Mortgage Count」;惟壓力測試仍要通過,但壓測前後的DSR分別是50%及60%,入息要求大減。

假設「甩名」手續已經完成,阿Sue買大圍站上蓋並申請高成數按揭,是否意味暢通無阻?如果環聯內的「Mortgage Count」已清除,理論上沙田層樓的按揭供款不會計算在大圍站上蓋的按揭上,首置身份也可以豁免壓力測試。不過她也需在按揭申請表上,聲明現行住址是不是自置,按揭保險公司也會向她查詢新買那層樓是否自住用途。而如果新屋比舊屋細得多,「大屋搬細屋」合理性將會被質疑,申請人需要提供合理解釋。

幸而該盤距離落成還有約兩年,阿Sue仍有充裕時間完成現有物業的甩名手續,當完成後就可安心等新樓建期上會申請按揭了。

子非魚

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