大圍站柏傲莊超購成為城中一時熱話,惟不少持有聯名物業的夫婦,因昂貴印花稅萌生卻步念頭。事實上,只要夫婦其中一人簽署臨約,於原有物業甩名即可回復首置身分,避開15%新樓印花税。不過未完成甩名手續前,為新樓敘造按揭將遇上三大難關,置業前不可不知。

於物業甩名實際操作上,只要夫婦雙方自行簽署轉名臨約,即使未完成甩名手續,法律上亦已生效,故再購買新樓不須付15%辣稅,只需付較低的第二基準稅率。至於正式甩名手續,可待買入新樓後才逐步完成。

未完成甩名不被視為首置

惟於按揭層面,原有物業未正式完成甩名手續前,相關人士不被視為首置身分。

假設幸運地抽中大圍站,選擇即供需敘造按揭,惟原有物業甩名仍處簽署臨約階段,則環聯信貸報告上,將顯示未甩名物業的按揭貸款,即所謂有「mortgage Count」,屆時為新物業敘造八成至九成高成數按揭,將困難重重。

首先,如申請人仍有mortgage count,按保公司不會容許敘造九成按揭,800萬元物業亦只能造最高八成按。其次,如有mortgage count,申請人為新物業敘造高成數按揭,亦不能豁免壓力測試。而且壓測中的DTI(每月供款與入息比率)需要計算原有物業的每月供款,並要用35%/45%計算DTI,變相需較高入息才能通過壓測。最後,按保公司或會質疑申請人,購買新物業是否作自住用途,要申請人提供解釋。

不過若買家不需要申請高成數按揭,如只借五至六成,不需經過按保批核,銀行本身批核較有彈性。如可以不計算原有物業的mortgage count,壓力測試亦可用50%/60%計算。

從另一角度,假設完成甩名手續後,才為新物業申請高成數按揭有沒有問題?普遍於甩名手續完成後,環聯需時一個月清除mortgage count,屆時為新物業敘造按揭,理論上不會計算已甩名物業的供款,並可因首置身份免去壓測。

大屋搬細屋要解釋

由於甩名手續、為舊有物業重造按揭、環聯資料庫更新等需要時間,業主於選擇即供或建期時,需要考慮即供的成交日期能否完成以上操作。同時需考慮新物業的按揭申請時間,以及新制高成數按揭只適用於建期上會。

最後一點要留意,按揭申請人需在申請表上聲明現行住址是否自置,同時按保公司亦會向申請人查詢,新買物業是不是自住用途。若新買物業面積較舊屋明顯細小,按保會質疑為何「大屋搬細屋」,並要求申領人提供合理解釋。

子非魚

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