父母離世遺下物業,後人承繼時面對不少疑問,包括如何完成業權轉名,未供斷物業能否續做按揭、甚至加按套現等,此文一一詳細剖析,並教讀者如何安排物業繼承承,豁免支付15%印花稅,以及如何避免遺產承辦人擅自售樓,釀成利益衝突。

若物業已清還按揭,承繼手續很簡單,律師樓於收到先人的樓契後,註冊物業允許書(Assent),便能把業權轉名予繼承人。如果未還清按揭,物業作為抵押品及樓契均歸銀行管有,繼承人將遇上「兩難」:物業未贖契前律師樓不能註冊允許書、未轉名前銀行亦不能承造按揭。

解決辦法是於律師樓申請草擬允許書(Assent draft):證明繼承人的身分,其後手持該文件到銀行申請按揭。於繼承人提取按揭貸款、銀行放款贖契的同時,律師樓亦能註冊允許書,完成業權轉名。而申請按揭可選新銀行,亦可選原有按揭銀行。

事實上,遺產按揭的做法與普通物業買賣相似。普通物業買賣在未成交前敘造按揭,靠的是一紙買賣合約,待至成交目按揭放款、賣家贖契、物業轉名同步進行。遺產律師樓的草擬允許書,功能仿如物業買賣合約,即使物業未轉名亦能於銀行申請按揭。

遺產物業可加按套現

繼承人為遺產物業申請按揭時,亦可以加按套現。例如樓價為800萬元,按揭餘額為300萬元,申請按揭時可加按至480萬元。於提取按揭貸款時,律師樓會用300萬元贖契並轉名;餘下180萬元則過戶至繼承人銀行戶口。遺產物業樓價根據銀行估價而定,選擇估價最高的銀行,加按套現現金上限將更高。

假設遺產物業由遺產承辦人持有,有關承辦人不能申請按揭或加按。承辦人需要根據遺囑確定繼承人誰屬,並在律師樓簽署允許書後,繼承人才可到銀行造按揭。值得留意,儘管承辦人無權敘造按揭,卻有權賣樓,因法律上物業業權由其管理。一旦賣樓後不歸還金錢,繼承人只能循民事訴訟向承辦人追討。承辦人賣樓個案經常發生,包括以低價售予關聯人士,企圖賺取差價。雖然繼承人有權民事起訴,但打官司費用昂貴及費時。建議如資產數目不多或複雜,宜將律師樓設為遺產承辦人,避免子女間發生不愉快爭拗,甚至對薄公堂。

另一方面,有別於外國,香港不設遺產稅,遺產繼承亦可免繳物業印花稅,但有例外情況。若遺囑已訂明某物業以指定比份分給各名子女,在處理遺產期間,個別子女想放棄繼承權,並把相關資產以「家庭協議」方式轉予其他繼承人,便會構成業權上的轉讓而需要繳付印花稅。在這情況下,其他繼承人如本身已有住宅,便有機會需繳15%印花稅。假如幾位繼承者屬近親,假如完成繼承業權後,才以近親轉讓方式進行交易,即使接受業權者擁有住宅物業,仍可用較低的第二標準稅率繳付印花稅。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/205098/

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!

請核對聯絡電話是否正確,謝謝。


關於星之谷

星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com


按揭入門

按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法

按揭回贈比較 | 按揭利率比較 | 按揭年期

按揭保險 | 按揭保費折扣 |HKMC和QBE批核標準

壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折

非固定收入按揭H按 VS P按 | 申請按揭文件

一手新樓按揭即供 vs 建築期

轉按 | 罰息期 | 甩名 / 轉名 | 現契重按

擔保人印花稅 / SSD / BSD |

自僱按揭 | 自住變出租按揭 | 物業估價

居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽

唐樓按揭 | 村屋按揭 | 工廈按揭 | 車位按揭

Mortgage Link  | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭