施政報告剛剛出爐,非住宅物業印花稅回到七年半前。每次政策大改,都會引發物業市場不同類別單位的波動,筆者簡述新政策帶來的影響。

今次施政報告出爐前,市場猜測將進一步放寬樓按,樓價超過1,000萬元,也可申請高成數按揭。最終雖然希望落空,但有時也會在財政預算案前後推出新政策,筆者簡述一下放寬按揭成數帶來的影響。自2009年收緊按揭成數起,政府已大大小小已出招約20次,包括施加各類新印花稅及按揭制度的大改或微調。

樓價升幅集中細價樓

本港樓價已錄得超過十年升浪,原本住在細價(在2010年時約200萬元為分界,約為市區私樓細兩房單位的價錢)的市民,物業價值已錄得驚人升幅,不少已升至市值逾500萬元。過去十年樓價升幅集中於細價樓,除了首置客的首期所限,導致購買力集中在細價樓之外,換樓人士未能順利換樓也是關鍵所在。

以上述居於500萬元細價樓的市民來說,若在樓價盤升前以200萬元買入,並敍造高成數按揭,在去年放寬按揭前,賣出單位僅剩約400萬元現金,想換800萬元物業也僅僅夠。換樓鏈的中斷,導致細價樓的業主亦不願賣樓,或只接受天價放盤,以便自己換樓,二手細價樓供應因而減少,而造成了乾升的現像。

因此,在2019年放寬按揭成數後,樓價介乎600萬至1,000萬元的住宅市場變得活躍,雖然其後爆發了肺炎疫情,樓市本應不被看好,但這區間內的住宅物業並沒有向下調的跡象。即使在放寬按揭成數後,1,000萬元以上住宅亦暫時不會爆升,但潛在買家增加的情況下,交投會轉趨活躍,價錢也會較為硬淨。自首輪收緊住宅按揭成數後,投資者目光轉向非住宅物業市場,銀碼較細的工廈、劏舖及車位等因而受惠跡象。出現了炒賣的跡象。

在2013年2月,政府推出雙倍印花稅(DSD),以打擊購買非首間住宅人仕,順道壓抑非住宅物業炒風。雖則如此,當細價樓受600萬元按揭成數像限所制時,細價工廈、劏舖及車位等再次吸引投資者的目光,因此這項「辣稅」遲遲未有放寬。

在去年11月,住宅按揭放寬後,市場資金重新流向住宅市場。幾乎同期,於今年初爆發肺炎疫情,工商舖市場大受影響。金管局率先在今年8月放寬非住宅物業的按揭成數,由過往的四成調升至五成。

車位業主最受惠

今次施政報告終就印花稅「辣招」鬆綁,為市場帶來生機。在減收印花税後,筆者作出以下預期。

大碼物業,例如價值超過2,000萬元的話,放寬前的收費為物業價值的8.5%,作為投資成本來說實在太重。 減至4.25%後,相信會吸引到外來投資者進場,可解需變賣物業救命的商家燃眉之急。這項政策,相信最受惠的是車位業主,因為200萬元非住宅物業,由放寬前收取物業價值的1.5%印花稅,減至僅100元,價格可望急速反彈。

子非魚

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