香港地買樓,銀行職員永遠都是贏家,他們被賜與特殊福利——Staff Plan,買樓可以借足月薪120倍按揭,利率往往是1厘以下,不過有些情況下,這些福利原來有機會影響「磚頭控」買第二層樓。

政府去年放寬按揭成數,1,000萬元或以下住宅可以借8成按揭,800萬元可以借9成,但銀行職員寧願借Staff Plan,現時大型銀行都提供月薪120倍、最多2,000萬元貸款,利息最低可以到0.8厘。

Staff Plan必須自住 禁讓予家人

筆者朋友明仔(化名)在銀行擔任中層,其首次置業買自住樓時,正正是使用Staff Plan借盡按揭成數。但一層樓未夠,近期明嫂入飛兼抽中大圍站上蓋項目,感覺受到幸運之神眷顧,家庭資產組合邁向第二層樓,打算第一層樓留給家人居住,自己搬去大圍站居住,並申請9成按揭。

惟明嫂收入一般,買大圍站項目需要明仔做按揭擔保人。但問題是,當明嫂申請9成按揭時,按揭保險公司發現明仔作為擔保人,已經持有一層自住樓按揭,而且是用Staff Plan,質疑大圍站是否真的自住用途。

明仔即時向該按揭保險公司解釋,指Staff Plan買的物業將會讓出予家人居住,大圍站則是自住。很多時候,如果申請按揭保險人士本身有樓,配偶再買多層,原本物業讓給家人住,按保是接受第二層樓再申請高成數按揭。

但這個案有一個盲點,就是按揭保險公司質疑Staff Plan的條款必須為自住,讓予家人是不能接受,而兩層自住樓亦說不過去。這種情況會有不獲批風險,就算最終批出,也只借8成,需要削減1成。

家庭用途 按揭保險公司個別處理

換個場景,如果最初Staff Plan物業是自住用途,大圍站上蓋則是給家人居住,照申請9成按揭,又是否可行?首先,按揭保險公司對於家庭用途(Family Use),暫未有客觀標準,都是根據每宗申請個別處理,就算批到,最多只可以借8成。

要拆解困局,筆者建議方法是除了明嫂外,大圍站層樓讓更多家人做借款人,就算明仔做擔保人,本身有Staff Plan在身,都很大機會可以借足9成按揭。

不過要留意,由於擔保人本身有Staff Plan,大圍站上蓋住宅不能豁免壓力測試,壓力測試前後的供款與入息比率(DSR)上限分別為35%及45%,即每1萬元收入只可以分別頂盡月供3,500元及4,500元(當中需包括現有物業供款),事前要計清楚入息。

借Staff Plan本身不能加按套現,即就算本身物業樓價升了,也不能加按套現給明嫂作為第二層樓的首期。如果放棄Staff Plan,轉按到另一銀行,套現亦有局限性——樓價600萬元以上,轉按6成以下才可以套現;6成以上只能轉走現有按揭貸款額。

子非魚

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