銀行員工按揭筍Plan 慘成「磚頭控」負累有不獲批風險【星之谷專欄－東方日報】

香港地買樓，銀行職員永遠都是贏家，他們被賜與特殊福利——Staff Plan，買樓可以借足月薪120倍按揭，利率往往是1厘以下，不過有些情況下，這些福利原來有機會影響「磚頭控」買第二層樓。

政府去年放寬按揭成數，1,000萬元或以下住宅可以借8成按揭，800萬元可以借9成，但銀行職員寧願借Staff Plan，現時大型銀行都提供月薪120倍、最多2,000萬元貸款，利息最低可以到0.8厘。

Staff Plan必須自住禁讓予家人

筆者朋友明仔(化名)在銀行擔任中層，其首次置業買自住樓時，正正是使用Staff Plan借盡按揭成數。但一層樓未夠，近期明嫂入飛兼抽中大圍站上蓋項目，感覺受到幸運之神眷顧，家庭資產組合邁向第二層樓，打算第一層樓留給家人居住，自己搬去大圍站居住，並申請9成按揭。

惟明嫂收入一般，買大圍站項目需要明仔做按揭擔保人。但問題是，當明嫂申請9成按揭時，按揭保險公司發現明仔作為擔保人，已經持有一層自住樓按揭，而且是用Staff Plan，質疑大圍站是否真的自住用途。

明仔即時向該按揭保險公司解釋，指Staff Plan買的物業將會讓出予家人居住，大圍站則是自住。很多時候，如果申請按揭保險人士本身有樓，配偶再買多層，原本物業讓給家人住，按保是接受第二層樓再申請高成數按揭。

但這個案有一個盲點，就是按揭保險公司質疑Staff Plan的條款必須為自住，讓予家人是不能接受，而兩層自住樓亦說不過去。這種情況會有不獲批風險，就算最終批出，也只借8成，需要削減1成。

換個場景，如果最初Staff Plan物業是自住用途，大圍站上蓋則是給家人居住，照申請9成按揭，又是否可行？首先，按揭保險公司對於家庭用途(Family Use)，暫未有客觀標準，都是根據每宗申請個別處理，就算批到，最多只可以借8成。

要拆解困局，筆者建議方法是除了明嫂外，大圍站層樓讓更多家人做借款人，就算明仔做擔保人，本身有Staff Plan在身，都很大機會可以借足9成按揭。

不過要留意，由於擔保人本身有Staff Plan，大圍站上蓋住宅不能豁免壓力測試，壓力測試前後的供款與入息比率(DSR)上限分別為35%及45%，即每1萬元收入只可以分別頂盡月供3,500元及4,500元(當中需包括現有物業供款)，事前要計清楚入息。

借Staff Plan本身不能加按套現，即就算本身物業樓價升了，也不能加按套現給明嫂作為第二層樓的首期。如果放棄Staff Plan，轉按到另一銀行，套現亦有局限性——樓價600萬元以上，轉按6成以下才可以套現；6成以上只能轉走現有按揭貸款額。

子非魚