幫男友「擔保」買樓 有樓女友險攬炒：甩按保除障礙【星之谷專欄－蘋果日報】

現代愛情故事，有錢女與窮書生不一定是悲劇收場，很多時候可以開花結果。筆者認識一對情侶，在疫情下即將成婚，雖然女方家底雄厚，兼自己名下有層自住樓，但男友堅持要自己買一層，可惜入息差少許，最終要未婚妻義氣幫拖「擔保」，惟險些出現「攬炒」局面，究竟是甚麼障礙呢？

話說政府去年放寬按揭成數，1,000萬元以下物業可借八成至九成按揭，但由於貸款額增加，最低入息要求便相對提高；若果本身人工不夠計，就需要擔保人幫拖。

阿文（化名）草根家庭出身，讀書成績好，畢業後找到份大學教席，薪酬中等。自小居於狹室的他，夢想是買一層正常樓，最近物色到一層近800萬元物業，打算申請九成按揭買入，惟最後一刻方發覺入息差少許才能通過壓力測試；其未婚妻Diana（化名）得悉後，決定幫忙做「擔保人」。

根據金管局指引，擔保人須為直系親屬，不過由於雙方都已經訂婚，理論上按揭保險公司都會考慮Diana為合資格擔保人，可以嘗試批核。

阿文以為今次應該過關，想簽署臨約買樓並申請高成數按揭時，恰巧找筆者徵詢意見，言談間發覺原來他女朋友原來本身已經有層自住樓，申請九成按揭兼自己一力供款，亦使用同一間按揭保險公司，故此按揭保險公司亦得悉兩人的按揭背景。

高成數按揭 須為自住樓

問題來了，申請高成數按揭（例如九成按揭），用途必須是自住。按上述情況，Diana本身層樓有申請高成數按揭，阿文新買那層樓又有申請高成數按揭，在按揭保險公司角度上，兩人最終成婚同住一室，怎會有兩層自住樓？甚至Diana層樓是否仍然是自住都會被質疑。

按揭保險公司處理方法有兩個層面，首先會質疑「阿文買的物業，Diana會否搬入去住？」若果是，她本身那層申請了按揭保險的自住樓便出問題；更辣的是，按揭保險公司或質疑Diana自己層物業不是自住，要求她提供證明，比如水、電、煤賬單；如果未能提供，則有權Call Loan（追收貸款）、加息、加按揭保費等。

惟若果Diana並非搬入與阿文同住，即各有一層自住樓，她的擔保人身份便會成疑——沒有理由以未婚妻身份擔保，卻各自有一層自住居所，阿文的按揭申請隨時觸礁。

甩按揭保險 除擔保障礙

另一個情況，如果Diana本身層樓沒有申請按揭保險，銀行及按揭保險公司可以接受Dianna 把物業出租或給家人居住。如已經出租或交給家人居住，可提交租約或家人居於Dianna物業的住址証明，如果仍未實行，則可能要求Dianna 作出聲明。

假設Diana層樓有按揭保險，而層樓價值恰巧上升，可以轉按至另一間銀行甩按揭保險，並交給家人居住。如果3年內甩按揭保險，甚至可以取回15%退保費。最終兩人採用了這個方法，成功解除危機。

子非魚

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