自從約翰遜政府推出BNO「5+1」移居英國政策後,港人出於不同原因瘋狂搶購英國樓,視之為避險天堂(Safe Haven)。不過,普遍港人對投資英國樓沒有經驗,有人只看Lump-sum,有人只重視市中心,不斷無底線盲搶樓。其實簡單一個訊息,已經可以決定層樓未來升勢,就是校網因素。

根據Bloomberg數據,香港今年史無前例地舉行超過400場英國物業展銷會,而且參與者身體力行,瘋狂將銀彈傾瀉當地。地產代理公司Astons統計過,單單是首都倫敦,今年首3季港人已經掃入逾30億英鎊(約300億港元)物業,超越中國,僅次於法國。而最受歡迎英國城市頭三位,分別是倫敦、曼徹斯特及伯明翰。

踏入2021年,當BNO移居英國政策明朗化,以及約翰遜政府推出更多彈性措施後,港人搶購英國樓熱潮將會白熱化。筆者認為,現時移居英國的港人,大部份是希望子女獲得優質教育,同時免學費。在這個基礎下,未來港人「狩獵」英國樓時,目標將會更明確,就是力攻著名公立學校校區,尤其是毗鄰Ofsted Outstanding(優秀)或Good(良好)級別學校的物業。

毗鄰名校 住宅項目存溢價

事實上,過往數據亦印證著名公立學校確能帶起周邊住宅項目樓價。根據Knight Frank最近研究報告,如果一項英國物業方圓一公里內有Outstanding級別學校,該住宅物業將較同區樓有約10%溢價;在東密德蘭(East Midlands)地區,溢價甚至高達19%。

英國著名比較網站「Confused.com」亦有類似研究,當中提到若果物業是納入Outstanding級別學校的校網(Catchment)範圍,比起Good級別學校樓價平均高13.2%,而比起Requires Improvement(須改善,屬第三級)級別學校,更高出31%。

為甚麼名校附近物業價格有顯著溢價?原因好簡單,就是公立學校收生標準主要視乎住所與學校之間的距離(grammar school除外)。因此,為增加子女免費入讀著名公立學校的機會,毗鄰物業頓成家長囊中物,不論是買或租。當香港人都加入「英國名校樓戰團」後,這些住宅價格只會繼續跑贏大市。

距離接近 不一定計入校網

有些英國樓展銷會標榜所推售物業「附近」有幾多間Outstanding級別學校,但Fact Check過後,事實大相逕庭。「附近」有Outstanding級別學校,不代表物業是在該校網範圍。所謂校網,是指學校收生的「雷達範圍」,距離因學校而異,是入讀名校的關鍵因素,而這些資料可在學校收生指南或所屬市議會(City Council)查閱,也可參閱網上一些公開資料。

一般來說,如果住所方圓約200米內有一間Outstanding級別學校,子女入讀該校機會便極高;去到1公里以上,競爭開始激烈,能否順利入讀,視乎該學校是否已經超額報名(Oversubscribed)。如oversubscribed,公校主要比較申請人的住所距離。

另外,英國公立學校分幾類,例如Voluntary-aided、Academies、Free Schools等,主要是基於政府資助程度。一般而言,如果學校主要是受政府資助,收生標準都會以距離為主,但宗教取向及是否有兄弟姊妹就讀該校,也是優先考慮因素。

最後總結,買英國樓不要盲搶,不要以香港買樓知識套用當地,緊記只要物業位於著名公立學校的校網範圍,價值只會水漲船高。而且,這類型物業進可攻、退可守,就算自己不打算遷入,以高於市價出租或轉售給衝着名校而來的家長,仍大有市場。2021年,祝各位家長買到一層好英國樓。

子非魚

https://hk.appledaily.com/finance/20201220/M5QAAWOUOZGBNDCGRZ3C3GA2OE/

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