又到了2020年最後一編專欄,筆者去年年底作出了樓巿十大預測,當時還未發生持續了快將一年的世紀疫情,預測是以當時的社會經濟狀況考慮。疫情對經濟的打擊嚴重,實際情況比筆者的預測中偏淡相當合理。

第一測,換樓鍵啟動(正確)

今年初,在2月第一波疫情稍微消退後,本港樓巿在3、4月爆發了一輪大陽春。二手住宅買賣註冊宗數在5至7月(即大約4至6月簽臨約)勇闖近年高峰。就筆者接觸的個案,不少人著實在去年11月的1000萬樓高成數按揭計劃推出後,積極進行換樓。一宗換樓個案就創造了兩個成交,因而造就了該段時間的旺巿。在9月開始,新買物業的查詢也顯著增加,至近日已紛紛簽臨約買入物業,相信農歷新年後又會再次爆發小陽春。

第二測,空置率增加(正確)

筆者原本預計中高價收租佬會把租約中止而把單位吉售,吸納需做高成數按揭的上車客。不過,年內的空置率增加了,但相信屬於租客因疫情影響收入而主動退租的比例更多。

第三測,租金平穩(錯誤)

在過去一年,雖然本港甚至世界經濟都大受打擊,租務最受影的主要是低租值物業(約1萬元租值)或劏房,或中價租值物業(如2至3萬元租值)。低租值物業地方細小,住戶人數少,住戶可搬回原家庭居住縮減開支。高租值物業客源主要是外資公司,因縮減高層人手,不少駐港員工退租回鄉因而租金大跌。中價物業的住戶通常是本港家庭,無論住戶人數、雜物量甚至小朋友上學,想搬家談何容易。收租佬也應上一課,那一種物業在逆巿下較容易租出。

第四,細單位、劏房及納米單位租金及價格受壓(正確)

原本預計是因為近一兩年來屬細單位落成的高峰期,造成供過於求。在過去一年,本港各區劏房租金大跌二至四成不等,一般兩三房單位租金只跌一至兩成而已。

子非魚

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第五,呎價正常化(正確)。

今年整體樓價指數預計比去年下跌約1%。就筆者所見,過去幾年一直貼著5至6百萬高成數按揭成數上限的的細價樓錄得較大跌幅,而7至8百萬樓的成交價比去年稍高,估計此趨勢將最少維持至大部份中價樓貼近1000萬元為止。

第六,車位、細工廈價格受壓(正確)。

筆者原本估計因放寛大價住宅物業按揭成數,令投資者目光重投住宅巿場並導致車位及細價工廈價格下跌。結果一個疫情,成為了非住宅物業下跌的主要死因。不過,在疫情下,不少巿民都想減少乘搭交通工具而買車。筆者有留意的部份車位價格在年中開始反彈,投資者可適時留意入巿。

第七,居屋第二巿場回歸平靜(正確,並預計趨勢持續)。

因政府於2003年起停售停建居屋,至2014年復售,中間出現了11年的真空期。舊一批居屋的政府擔保期越來越短,買家難以上會;新一批居屋業主的售樓意慾相信不會太高,一手居屋供應亦有所增加,準買家亦傾向買一手單位下,相信居二巿場將有5至8年的冰封期。

第八,轉按轉趨活躍(正確)。

各大銀行於2019年中開始收水,在2020年初,大部份銀行均曾跌至沒現金回贈或只有約0.2%回贈。在2020年9月開始,不少銀行陸續上調回贈,現時由銀行及按揭中介送出的現金回贈已重回1%以上的水平。

第九,境外樓市暢旺(正確)。

筆者預計因應社會政治氣氛,不少人會考慮移居外地。事實上,2020年的境外樓巿暢旺程度遠超筆者想像,主因是英國在年中宣佈了BNO移民政策,英國樓盤展銷變得成行成巿。

第十,銀行接受境外樓按揭(參半)。

海外物業,仍然是那幾所本地銀行提供相當限制的按揭服務,但多了兩間本地銀行承造內地樓宇按揭。

子非魚

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