2019年特首施政報告,將按揭保險推展至600萬元以上住宅(「林鄭Plan」),即樓價900萬元最高借8至9成、1000萬以下最高借8成。除了新買單位可享此Plan 外,轉按也適用於新計劃,不過就有要符合三大條件:一、已取得入伙紙(即已收樓);二、不能套現;三、估價必需低於1000萬元。

樓價升值有隱憂?

筆者近日接獲一批新盤轉按查詢,業主們大約在2018年左右購入新樓並於近日收樓。這段期間樓價錄得可觀升幅,原本可喜可賀,但筆者反而要為該批業主擔憂。

估價過高成伏線

該批物業相當抵買,平均呎價只售大約14000元。一間700呎三房單位不足1000萬元,呎價稍貴的500呎的兩房單位也只售800萬元左右。這批查詢的客戶當時選用了發展商一、二按即供計劃,頭三年的低息蜜月期即將屆滿,現時想用「林鄭Plan」轉按至傳統銀行節省利息。這批客戶了解到不能套現,但希望轉按以節省利息,現時最大的問題反而是估價方面。

千萬門檻不可越

筆者翻查附近同區類近質素屋苑的二手成交,呎價比上述單位貴約兩三成,如果銀行以此為準,上述以約1000萬元購買三房單位的業主,估價定必遠超1000萬元,而800萬元兩房單位,估價亦直迫1000萬元。當估價升穿1000萬元,就不能再以「林鄭Plan」轉按。以當時購買1000萬元單位借8成發展商一按的個案為例,現時欠款約740萬元,未能申請按揭保險的話,樓價便要升至1480萬元才能以五成轉按,如估價在1000萬元至1480萬元之間,便需補錢轉按,形成了「兩頭不到岸」的困局。

收樓隨即申請轉按

就以上較貼近臨界點的個案,筆者奉勸業主們在收樓後第一時間申請轉按。趕在本身屋苑未出現第一宗二手成交前,希望銀行能以較貼當初買入價作為估價,幫客戶申請按揭保險轉按到銀行。

子非魚

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