新盤轉按估價升，遠超1000萬元反更愁？【星之谷專欄－頭條日報】

2019年特首施政報告，將按揭保險推展至600萬元以上住宅(「林鄭Plan」)，即樓價900萬元最高借8至9成、1000萬以下最高借8成。除了新買單位可享此Plan 外，轉按也適用於新計劃，不過就有要符合三大條件：一、已取得入伙紙（即已收樓）；二、不能套現；三、估價必需低於1000萬元。

樓價升值有隱憂？

筆者近日接獲一批新盤轉按查詢，業主們大約在2018年左右購入新樓並於近日收樓。這段期間樓價錄得可觀升幅，原本可喜可賀，但筆者反而要為該批業主擔憂。

估價過高成伏線

該批物業相當抵買，平均呎價只售大約14000元。一間700呎三房單位不足1000萬元，呎價稍貴的500呎的兩房單位也只售800萬元左右。這批查詢的客戶當時選用了發展商一、二按即供計劃，頭三年的低息蜜月期即將屆滿，現時想用「林鄭Plan」轉按至傳統銀行節省利息。這批客戶了解到不能套現，但希望轉按以節省利息，現時最大的問題反而是估價方面。

千萬門檻不可越

筆者翻查附近同區類近質素屋苑的二手成交，呎價比上述單位貴約兩三成，如果銀行以此為準，上述以約1000萬元購買三房單位的業主，估價定必遠超1000萬元，而800萬元兩房單位，估價亦直迫1000萬元。當估價升穿1000萬元，就不能再以「林鄭Plan」轉按。以當時購買1000萬元單位借8成發展商一按的個案為例，現時欠款約740萬元，未能申請按揭保險的話，樓價便要升至1480萬元才能以五成轉按，如估價在1000萬元至1480萬元之間，便需補錢轉按，形成了「兩頭不到岸」的困局。

收樓隨即申請轉按

就以上較貼近臨界點的個案，筆者奉勸業主們在收樓後第一時間申請轉按。趕在本身屋苑未出現第一宗二手成交前，希望銀行能以較貼當初買入價作為估價，幫客戶申請按揭保險轉按到銀行。

子非魚

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