在2019年高成數按揭範圍放寛至1000萬元住宅(林鄭Plan),雖說重燃了中產以千萬樓上車的希望,但以1000萬元住宅、八成按揭計,首期、印花稅及雜費共需近250萬元,並非一個小數目。

已供滿單位住戶超過65%

早兩年有報導指本港居於自置物業並且沒有按揭貸款的住戶比例高達65%,而且有關比率有上升的趨勢。也許是受林鄚Plan政策刺激,不少家庭盤算將父母的已供滿物業翻按(俗稱現契翻按)套現,給子女用作首期。

資產按規定

根據金管局規定,以資產水平為基準,最高可以申請4成按揭。可計算為資產的包括現金、外幣和定期存款(以面值計算);股票、債券和基金(以估值計算)及;物業(以估值一半計算)。將以上資產減去所有債務後的資產淨值高於擬貸款額方為合格。

資產按優勢

已供滿物業的業主多數已屆退休之齡,供款年期較短。譬如以常見的75減業主年齡的最高供款年期計,60歲的業主便只能分15年攤還按揭。假如以入息水平計算壓測,個人入息需要比可申請30年按揭的年輕人高出約45%。

相對地,直接以物業價值作為資產水平申請按揭就容易得多,無論供款年期多少,都只考慮申請人的資產淨值及物業價值計算貸款額。當然,如供款年期越短,申請人的每月還款金額就會越高,供款壓力越大。

另外,資產按揭所需的文件相當少。一個沒有債務的現契業主,只需提交身份証、住址証明及常用的一個銀行戶口紀錄便足以申請按揭,批核時間亦比入息水平按揭快一倍。資產按最大的好處是業主一人上會借款,套現後將資金交與子女置業。省卻了互相作為對方擔保的麻煩。因為當擔保了一個物業按揭,再申請另一按揭時,壓測收緊之餘,還要把所擔保物業的按揭供款計算一次,反成了新按揭的負累。當然,資產按亦有一些限制,下期再續。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210202/911011


資產按揭 (二)

一位除了現契物業外沒有其他資產、也沒有債務的按揭申請人,他的資產淨值便是物業價值的一半。如申請資產按揭規定的4成按揭上限,理應順利通過批核。不過只有小部份銀行以這種最寛鬆方法計算,直接批出4成按揭。

「未來貸款」計算在內

大多數銀行會採用較為嚴謹的方法,即使申請人當時沒有債務或按揭,但將來提取貸款後便負上債務,當審批時便會把擬提取的貸款額計算為負債。屈指一算,上述的申請人持有的資產值是樓價的50%,當申請等值樓價25%貸款額的時候,便剛好達到「擬貸款額」等於「資產淨值」的平衡點,如想再申請更多貸款便需要提交其他資產証明。

與入息按比較

有客戶認為這種做法並不公道,沒理由把「未來負債」計算在內。其實想深一層,常見的入息水平按揭,銀行也是以申請人將來的按揭每月供款額來評估申請人的還款能力。在審批資產按揭時,銀行將擬貸款額計算成債務就變得合理了。

擬抵押物業算作資產的考量

筆者認為以擬抵押物業作為資產的一部份,是一個相當大膽的做法。假如申請人本身沒有收入,當提取按揭後如何還款呢?譬如他把套現的資金全數用作投資,該項投資的回報率必需高於按揭利率才達致收支平衡。當考慮到要保留部份資金用作週轉,套現的資金可用作投資的比率便要減少,從而需要找尋一個更高回報的投資項目才行。

銀行收緊資產按

不少銀行近期都收緊了資產按揭的審批,有些銀行調高了利率,也有銀行要求申請人提交最少可用作24個月供款的資金証明,甚至有銀行不再考慮把擬抵押的物業作為資產計算。

有按揭物業以資產水平轉按

至於原本有按揭的物業,無論是上述較寛鬆或嚴謹的銀行,批核時都會把現有按揭貨款額計算在內,平衡點亦是以上述25%按揭的Magic number,即是如沒其他資產,當原按揭金額超過樓價25%時便無法不補錢下轉按了。

子非魚

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資產按揭 (三)

申請新買物業也可以嘗試用資產水平計算,不過採用此方法的人少之又少。最主要的原因是一般人儲夠首期便會買樓,鮮有儲到足以通過資產按審批條件才上車。

申請資產水平按揭買樓

想以資產水平申請按揭買樓,申請人必需証明過去半年內持有足以全數付款買入物業的資金,即是如買1000萬元樓就要有大約1050萬元資金,足以支付首期、印花稅及雜費等,銀行就可以直接批出4成按揭。

可同時用入息又用資產申請按揭?

有些人可能想,有入息也有資產,可否兩者混合來申請按揭?

這答案是否定的,入息按揭的成數上限與資產按揭完全不同。譬如購買800萬元住宅,以入息水平申請,最高可以借取6成按揭,假如申請按揭保險,更可以上調至最高9成。假如以資產水平申請按揭,無論樓價多少,最高也只能申請4成按揭,並且無法申請按揭保險以提高成數。因此,如想計算入息又想計算資產的話,銀行就連應採用那種按揭成數上限也無法定奪了。

部份資產可評估為入息

不過,假如申請人的資產可以產生收入,例如常見的租金收入可計算作入息,有些銀行甚至可以把股票或債券的派息當作收入。假如屬新買個案,買家必需証明無需動用該批股票或債券仍有足夠資金找樓價尾數才可。

筆者曾以較常見的銀行股、公用股為例向銀行查詢,得出的結果也相當令人失望。假如有現值1000萬元的上述類別股票,銀行以自己的方法估價及計算派息後,只當作每年派息約20萬元。以20萬元年收入計算,30年按揭,壓測下只借到約175萬元按揭而已。如想依靠這類收入來申請入息按亦要面對銀行估值的變數,只能作錦上添花借多一點的選擇。

子非魚

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