性價比力壓倫敦 鄰市斯勞新盤成移英港人新寵【星之谷專欄－經濟一週】

隨英國「5+1」英國國民(海外)護照(BNO) Visa於1月底正式生效，移民問題再度引起全城熱議。事實上，若觀察英國地產市場，移民潮早已悄然來臨，近月很多港人已在英國各大城市置業，務求於移民潮推高樓價前入市。一線城市如倫敦、曼徹斯特等樓價被搶高後，最近位處倫敦通勤带的城市斯勞(Slough)，物業憑藉高企性價比，一躍成為市場新寵。

自由市場「有求便有供」，鑒於港人移民需求飊升，近年在港舉辦的移民及海外物業展銷活動顯著增加。據筆者近期觀察，英國城市斯勞的物業展銷會普遍受歡迎，據指已促成多宗成交，該城於物業升值、子女升學、求職等多個港人關注範疇，均有過人優勢，未來有望續受港人青睞。地理上，斯勞位於倫敦西面通勤带，鄰近英國王室主要行政官邸溫莎城堡，希斯路機場等主要建設。

千億基建鐵路料今年通車

號稱英國「千億基建」的高鐵線橫貫鐵路 (Crossrail ，又稱Elizabeth Line)，預計在今年通車，並將於斯勞設車站，屆時往倫敦Zone 1的Paddington站只需15分鐘，為往倫敦通勤的打工仔大開方便之門。

港人尤其關注物業的投資潛力。相比倫敦，斯勞平均樓價遠低六成，配合倫敦人口往通勤带遷移趨勢，未來大型基建落成、高鐵線開通等，升值潛力看高一線。

英國地產公司預計，至2024年斯勞樓價升幅 可達14.8%。「鐵路效應」放諸四海皆準，參考香港西鐵落成後，沿線物業至今顯著跑赢大市。此外，具有優良校網的英國城市物業，一直為搶手對象。

儘管斯勞算不上英國傳統學府重鎮，但 以名校密度極高取勝，當地共有42間教育局 (Ofsted)評為Outstanding(優秀 )或 Good (良好)的公立學校，佔當地學校九成，連舉世知名的貴族學校伊頓公學亦座落斯勞。

英國公校收生機會率，主要以住宅與學校距離計算，距離愈近成功率愈高。老人家長定居斯勞，子女便擁有入讀名校的優勢，而且BNO持有人子女學費全免。

此外，斯勞亦有多間著名重點中學(Grammar School)，當地英國會考(GCSE)平均成績排名 英國Top 10，優質教育成為斯勞一大賣點。

最後，選擇移居地仍須考慮「搵唔搵到工」的生計問題，疫情肆虐下百業蕭條，容易求職的城市，受歡迎程度自然大大提高。

斯勞的勞工市場蓬勃，與雷丁(Reading)、布拉克內爾(Bracknell )均處所謂「M4走廊」 三城發展成英國最大的科技樞紐，吸引大量外資進駐設立總部，創造大量職位。

由於斯勞鄰近首都倫敦，據統計每天有48.000人通勤往返，租務市場相當旺盛，當地 46%住宅均由當地專才承租。

總括而言，斯勞的吸引力不遜於倫敦、曼徹斯特、伯明翰等一線大城，物業價格相對低企，性價比偏高，有望憑地理、升值及求職升學等優勢，持續吸引港人聚居。

子非魚

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