樓市「辣稅」增加入市負擔,部分人訴諸財技以合法避税,例如不少持有聯名物業的夫婦,其中一人會先於原有物業甩名,再以首置身分抽新樓,免繳15%從價印花稅(AVD)。惟於甩名程序上,税局及銀行處置手法大不同,或導致新樓按揭大失預算,今期詳述箇中伏位,助業主成功避稅及上會。

聯名持有物業的夫婦,其中一方於原有物業甩名後,可用首置身分抽新機,免繳印花税。從稅務局角度,只要已簽署甩名臨約,即使手續未完成,甩名一方亦已回復首置身分。故購入新樓時,可用較低的第二基準計算印花税,毋須支付15%印花稅。

須完成甩名手續

但必須留意,銀行或按保公司對甩名的認可要求較為嚴格,業主申請高成數按揭前,必須先完成整個甩名手續,僅簽署臨約不當作甩名。此外,完成甩名手續後,需再等候一個月,供環聯清除甩名方的mortgage count 紀錄。

若於mortgage count未清除前,抽新機敍造按揭,銀行查閱信貸報告時發現一見mortgage count大於零,或會將聯名物業的按揭供款,計入新造按揭的每月供款與入息比率,以及壓力試之中。而且壓測需要用40%/50%計算,七成按揭成數以上更要用35%/45%計算。另外按保公司或最多批出八成按揭,不能盡借九成。

在例外情況下,如果律師樓以書面向銀行確認,按揭申請人已完成甩名手續,銀行或可試批按揭,惟將同時衍生另一難題。

申請九成按揭或被質疑

假如業主買樓並申請九成按揭,按保公司或會質疑,業主夫婦已有自住物業,為何甩名再買另一間、新買物業是否用作自住用途等,有機會要求申請人作出解釋。

筆者認為,最穩妥做法是先完成甩名手續,並確定環聯已清除mortgage count,才申請新樓按揭。事實上,無論是選擇即供或建期,新盤成交期均比二手樓長,買方應有足夠時間完成甩名及清除mortgage count手續。個別情況下,如果即供成交期太短,不能在成交前完成上述手續,便應選擇建期。

子非魚

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