近年物業買賣「窿罅位」避稅財技多,稅局有恒常監察情況,但有時會殺錯良民。話說筆者朋友阿輝(化名)遇到件世紀慘事,去年本來開開心心買了一間極筍「細碼」工廈,怎料稅局突然稱成交價偏離市價,須補交印花稅差價,事件令他極為困擾。

話說屬於中產的阿輝,去年經地產代理物色到一層「細碼」工廈單位,當時銀行估價約500萬元,由於單位本身較為殘舊,業主願意以「超低水價」400萬元成交,阿輝未有考慮太多隨即「扑槌」買入作收租用。

怎料近日阿輝收到稅局來函,說該單位當時市價應為600萬元,因此要追收印花稅差價。由於當時工商舖尚未減辣,需要付雙倍印花稅,400萬元稅款為18萬元,600萬元則為36萬元,兩者印花稅總額相差1倍(18萬元),阿輝遂感到極為困擾,向筆者求救。

市場「甩名」個案多惹懷疑

其實這種情況很罕見,雖然有時候業主急賣或物業有潛在問題,最終成交價格可能較測量師行估價為低,但經地產代理促成的買賣,成交價本身是最客觀的市場價格及指標。

而估價實際是利用一些數學模型去判斷的估值,最終都會因應實際市場價格去調整,因此不存在Overvaluation(估值過高)或Undervaluation(估值過低)情況。對於稅局的判決,阿輝感到很不服氣。

筆者估計,近年市場出現很多內部轉讓及近親「甩名」個案,雖然兩者都需要繳付印花稅,但很多時候雙方都會定一個比市價折讓很多的價格慳稅。故此,不排除稅局懷疑阿輝買入物業時價格偏低,屬內部轉讓,故此加徵印花稅差額。

備齊資料14天內申請上訴

遇到這問題,筆者教阿輝可以向稅局上訴,時限為14天內,建議準備當日地產代理經手的臨約以及佣金收據,證明該買賣不是內部轉讓,而是市場交易。

其次,阿輝當日買樓前也曾向幾間銀行詢問估價,也要準備當時獲得的估價結果及WhatsApp截圖。另外,由於該層物業殘舊,因此獲賣家減價出售,其後也花了數十萬元裝修,建議也向稅局提供收樓時的室內照片,以及裝修報價等資料。

有了這些資料後,筆者覺得上訴得直機會頗高。但由於截稿前未有結果,讀者如果有興趣知道阿輝最後結局是如何,可以稍後經下述網站電郵筆者。

若果上訴得直,筆者認為最大關鍵是該交易經由地產代理促成,難定義為內部轉讓。反之,如果阿輝當日不是經地產代理,而是經屋網自讓平台直接聯絡業主買入,便較難向稅局解釋不是內部或近親轉讓。

吸收了這次經驗後,日後如果大家搵到筍盤,也建議到不同銀行或測量師行估價,尋找最低估價的銀行,並付費購買「估價報告」,就算稅局查問都有兩手準備,萬無一失,心安理得。

子非魚

https://hk.appledaily.com/finance/20210307/OL7B2BO3LJGQHAKBSBSLVFKXKM/

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