近日樓巿暢旺,呎價較為便宜的屯門區亦有新盤乘勢推出。400萬元以下新盤近年買少見少,該盤部份單位折實價低至約300萬元,對上車客而言算是相當吸引。

定價與光豬價

新盤的樓價有分定價及折扣價(光豬價),買家如符合某些條件,可以取得一定的樓價折扣,當中差異最大的算是即供計與建期計劃,以及是否申請發展商一、二按計劃。通常較長樓花期的新盤,即供計劃的樓價折扣較多,以超過一年樓花期的樓盤計,折扣率大約是3至5%不等。假如買家有信心從銀行按揭甚至full paid 交易,不需動用發展商一、二按計劃的話,又會有額外1至2%的折扣。

折扣比率

如以即供計劃,不借發展商一、二按計算,有些樓盤可以取得最高7%折扣。購買500萬元物業就可節省高達35萬元,買家當然想慳到盡了。

新制按揭保險不接受即供上會

對於巿區盤,一房單位的光豬價都超過600萬元,買家對按揭新制有一定認識的話,都應明白要選建期計劃才可申請高成數按揭,不容易混淆。不過上述的屯門新盤,光豬價範圍由約300萬元至約700萬元不等,橫跨了新舊按揭保險制度的樓價範圍,選樓及選Plan時就要多加留意。

舊制按揭保險接受樓花期內上會(即供計劃),但新制按揭保險並不接受。譬如光豬價400萬元物業,可以即供計劃以舊制九成按揭上會。假如光豬價是430萬元的話,舊制按揭保險仍然容許即供計劃買家借取360萬元按揭(約83.7%),但就不能申請新制按揭保險。假如光豬價是601萬元,既超越了舊制按揭保險的範圍,而新制又不接受即供,就不能申請以按揭保險上會了。

上會另類選擇

上述的430萬元即供買家,如想借超過360萬元的話,只能選擇發展商一、二按,而601萬元即供買家如想借超過六成也是類似。除此之外,他們還可以嘗試向發展商提出轉為建期計劃,到時申請按揭保險上會。

子非魚

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