受惠疫苗獲廣泛接種;加上近乎零息環境持續,樓市自年初起呈顯著復甦跡象。各大銀行按揭取態一掃往年頹風,乘勢減息加回贈,力求搶佔市場分額,新買按揭現金回贈升至超過1.3%,由去年趨近零回贈低位顯著回升,展望樓市成交報復性反彈頭勢已如箭在弦。

自農曆新年假期完結後,筆者工作的按揭轉介公司,每日接獲的新買按揭查詢突然飆升,相較去年同期大幅增長五成,而且升勢至今未退。根據多年經驗,農曆新年初樓市成交暢旺,普遍預示未來一年樓市及按揭市場將錄穩健表現。然而,由於田土廳的成交數字較為滯後,故暫時未能反映回暖勢頭。

適逢樓市進入復甦軌道,各大銀行均期望於按揭市場分一杯羹,最近紛紛放寬按揭批核,同時開始減息及增加現金回贈搶客。近期亦有多間銀行向按揭轉介公司叩門,希望獲得更多轉介申請。相較去年疫情嚴峻時期,銀行收緊按揭及要求減少轉介,以減低按揭在貣款中的佔比,取態截然不同。

按揭利率及現金回贈一向為銀行競爭目標,目前市場上最低按息計劃,為香港銀行同業拆息 (HIBOR)H+1.3厘。以一個月HIBOR平均利率計算,實際按息約為1.45厘,封頂息率維持2.5厘;最高現金回贈可超過1.3%,從去年谷底大幅反彈。優惠重臨同時,市場預期未來兩年息率將保持低位,驅使準備「上車」者四出物式心儀居所,料樓市成交將迎來強勁升勢。值得留意,並非所有準業主能取得最優惠的按揭計劃,批核結果須視乎貸款額、按揭成數、有否使用其他銀行服務而定。

此外,申請高成數按揭(即超過60%)普遍能獲得額外優惠。惟敘造高成數按揭須支付保費,其中承造九成按揭保費可達貸款額5%。如果準業主擁有四成首期,不宜貪圖銀行額外優惠,而支付昂貴保費,以免得不償失。由於不論貸款額高低,銀行處理按揭申請的行政成本不變,所以普遍而言,貸款額愈高,利率及回贈優惠愈多。若貸款額低於400萬元,銀行一般只會提供按息H+1.4厘、現金回贈低於1%的按揭計劃。

中小行按揭計劃有驚喜

然而,個別進取的中小型銀行仍有機會提供H+1.3厘及高於1%回贈。香港銀行對按揭定價自主權很高,貨比三家格外重要,中小行按揭計劃往往更有驚喜。儘管銀行對新買按揭取態轉趨積極,但對轉按業務仍相對審慎。由於過去數年減息期間,不少業主為求慳息及獲得現金回贈,頻頻每年轉按一次,故被銀行視為「非忠誠客戶」,不願對其提供最優惠的計劃。

而目前轉按計劃按息,一般為H+1.4厘至H+1.45厘,現金回贈低於1%,相較新買計劃,優惠明顯低一級。
部分銀行傾向採用不同市場策略,以應對頻繁的轉按行為。個別較為進取的中小行,轉按計劃按息可低至H+1.3厘,但可能需要附帶條件,包括開設出糧或理財戶口、設三年罰息期。個別銀行則要求,客戶過去四年未曾申請轉按,才給予最佳按揭優惠。

子非魚

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