研銀行間直接過數保障律師行封鎖下如常放款【星之谷專欄－經濟一週】

近日市傳金管局研究修改樓宇買賣機制，涉及款項不經律師行處理，改由銀行間直接過數。如有關機制改革屬實，日後即使有律師行遭銀行封鎖，以致按揭貸款過戶被停止，银行仍可以本票形式，照常放款給賣家，完成物業交易。因應黄馮和王潘事件，此舉有助緩業界憂慮，穩定樓宇市場買賣雙方的信心。

早前王潘律師行的合伙人被警方拘捕，銀行因反應過敏而採取封鎖措施，停止所有按揭貸款過戶至該律師行。

避免買家受無妄之災

近日有中小行已自行採用直接過數機制，讓經王潘的買家申請按揭後，貸款直接向賣家出本票，而不經王潘過數。筆者估計，如再有同類事件發生，其他銀行或會採用同類安排，避免買家因律師行問題而受無妄之災。值得留意，律師公會沒有接管王潘律師行，該合伙人亦未被定罪。

王潘的苦主可用上述做法，是由於該律師行仍然正常運作，其律師可以繼續簽署文件，並於銀行把貸款直接開本票給賣家時，充當中間人角色，即銀行把本票交給律師，再由律師於成交日交給賣家，協助完成交易。

事實上，銀行封鎖律師行的事件每年均會上演，例如當律師行文件出錯或遲了還契，都有機會被銀行封鎖。
若待成交買家不轉至另一律師行，或因而不能獲取按揭貸款。故此，金管局研究的新機制，估計是針對類似王潘事件的苦主，確保於律師行在被封鎖的情況下，銀行仍可照常放款給賣家。

至於去年底黄馮律師行被律師公會接管，則屬於「黑天鵝」事件，過往律師行被接管的機率極微。黃馮律師行除戶口被凍結外，亦不能繼續運作，無權簽署任何文件及無法作中間人見證，以致銀行不能將貸款，以開本票方式交給賣家，否則，需要承受很大風險。於黃馮事件中，除非買家轉律師行；否則，按揭將沒法放款。

程序上，若要理解銀行將按揭貸款直接開本票給賣家，買賣款項不經律師行的做法，當中只是省去先把錢過戶給律師行，再由律師行過數給買家的步骤。過程中仍需要律師行充當中間人移交本票，整個買賣程序不變，都是由律師行主導。

一般而言，銀行按揭貸款會出兩張本票，一張是給賣家銀行償還其現有按揭；另一張則給予賣家。若做轉按套現，銀行會將套現的部分，直接存入貸款人按揭戶口，目前仍經由律師行向貸款人開票。若銀行未來可直接過戶給貸款人，整個程序將變得人手化，雖然律師行的工作負擔會增加，但對於穩定樓宇買賣市場的信心，有正面作用。

子非魚