近日市傳金管局研究修改樓宇買賣機制,涉及款項不經律師行處理,改由銀行間直接過數。如有關機制改革屬實,日後即使有律師行遭銀行封鎖,以致按揭貸款過戶被停止,银行仍可以本票形式,照常放款給賣家,完成物業交易。因應黄馮和王潘事件,此舉有助緩業界憂慮,穩定樓宇市場買賣雙方的信心。

早前王潘律師行的合伙人被警方拘捕,銀行因反應過敏而採取封鎖措施,停止所有按揭貸款過戶至該律師行。

避免買家受無妄之災

近日有中小行已自行採用直接過數機制,讓經王潘的買家申請按揭後,貸款直接向賣家出本票,而不經王潘過數。筆者估計,如再有同類事件發生,其他銀行或會採用同類安排,避免買家因律師行問題而受無妄之災。值得留意,律師公會沒有接管王潘律師行,該合伙人亦未被定罪。

王潘的苦主可用上述做法,是由於該律師行仍然正常運作,其律師可以繼續簽署文件,並於銀行把貸款直接開本票給賣家時,充當中間人角色,即銀行把本票交給律師,再由律師於成交日交給賣家,協助完成交易。

事實上,銀行封鎖律師行的事件每年均會上演,例如當律師行文件出錯或遲了還契,都有機會被銀行封鎖。
若待成交買家不轉至另一律師行,或因而不能獲取按揭貸款。故此,金管局研究的新機制,估計是針對類似王潘事件的苦主,確保於律師行在被封鎖的情況下,銀行仍可照常放款給賣家。

至於去年底黄馮律師行被律師公會接管,則屬於「黑天鵝」事件,過往律師行被接管的機率極微。黃馮律師行除戶口被凍結外,亦不能繼續運作,無權簽署任何文件及無法作中間人見證,以致銀行不能將貸款,以開本票方式交給賣家,否則,需要承受很大風險。於黃馮事件中,除非買家轉律師行;否則,按揭將沒法放款。

程序上,若要理解銀行將按揭貸款直接開本票給賣家,買賣款項不經律師行的做法,當中只是省去先把錢過戶給律師行,再由律師行過數給買家的步骤。過程中仍需要律師行充當中間人移交本票,整個買賣程序不變,都是由律師行主導。

對穩定樓宇買賣有正面作用

一般而言,銀行按揭貸款會出兩張本票,一張是給賣家銀行償還其現有按揭;另一張則給予賣家。若做轉按套現,銀行會將套現的部分,直接存入貸款人按揭戶口,目前仍經由律師行向貸款人開票。若銀行未來可直接過戶給貸款人,整個程序將變得人手化,雖然律師行的工作負擔會增加,但對於穩定樓宇買賣市場的信心,有正面作用。

子非魚

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