擊破英國買樓痛點一招「按揭預批」安心置業【星之谷專欄 - 香港01】

不少港人近月籌備移居英國，事前紛紛都在當地買樓置業，惟比起揀選心儀物業，向當地銀行申請按揭才是最頭痛一環，不過有一招港人本地買樓常用的招數，原來可以將這個痛點瞬間擊破。

根據業內人士統計，就算英國樓價總額遠較香港平，7成港人買英國樓都需要申請按揭。而實際步驟上，一般都是透過當地銀行申請，香港銀行甚少會越洋承辦，就算有都會轉介至海外分行，申請人都是和當地分行職員聯絡。

正正是因為不熟悉英國按揭情況，港人就算選中心儀物業，不時會因為擔心獲批貸款的不確定性而猶豫，未能馬上「扑槌」，筍盤很多時就拱手讓人。

一封「AIP」信件縱橫英國樓市

其實英國不少銀行跟香港一樣都有提供「預批」服務，準買家可以先申請，成功的話銀行會批出一封稱為「Approval In Principle」（AIP）信件。有了這封信件後，心儀單位便能自動獲得按揭貸款，不需要再重新批核，令準買家放心得多。

所需文件方面，跟正式申請英國當地銀行按揭一樣，「預批」需要提供入息證明，包括3個月糧單、銀行月結單、稅單等。交齊文件後，一般批核時間為2至3星期，批出了AIP後，有效期一般為3個月，期間買樓毋須重批按揭，加快整個流程。

要留意，不是每間銀行都有「預批」服務，但只要其中一間銀行批出，就算按揭條款及方便程度不是最心儀，但有後備方案總比無險可守好，最終都是讓自己安心買樓；當然準業主亦可以繼續申請其他銀行，貨比三家。

準業主或會問，申請「預批」不需要預先提供意向物業的地址，如何釐定貸款金額？銀行基本上是根據申請人入息去批核按揭——程序是申請人先給銀行一個樓價預算，銀行再根據其入息批出一個按揭成數，上限是7成半。

舉例，假設申請人意向樓價是200萬港元，獲批按揭貸款為150萬港元（7成半按揭），最終心儀住宅僅150萬港元，即低於「預批」時的意向樓價，最終批出按揭亦只能是112.5萬港元（7成半按揭），不能攞盡最初批出的150萬港元貸款額。

但如果最終心儀住宅為300萬港元，高於「預批」時意向樓價，又想借盡7成半的話（225萬港元），可能需要求銀行重新根據入息再計算能否調高貸款額。

由於「預批」有效期僅3個月，而樓花在收樓前半年才能申請按揭，故此這招只適用於現樓或接近收樓的樓花。遠期樓花的話，就算有AIP，都不能馬上申請按揭；到接近收樓時，AIP又可能因過期而失效，需要重新申請。

不過就算如此，筆者認為準業主都不妨向銀行申請「預批」，除了可以率先了解英國當地銀行是否願意承辦按揭，減少購買海外物業風險，也可以大概知道自己入息Profile，增加置業信心。

子非魚