掃除買英國樓障礙「Buy to Let」借足7成半上車【星之谷專欄－蘋果日報】

香港移民英國潮流席捲而來，不少人都會買當地樓定居，惟若果收入不穩或自僱，申請按揭容易碰壁，其實移民港人可以選擇「Buy to Let」方式，以租值為基礎最高可借75%按揭，更容易在當地上車。

「Buy to Let」顧名思義是「買樓出租」，有關按揭方式只適合在申請時預計作收租用途，假如將來收回自住，就需要提供入息証明重新申請按揭。

目前不是每間英國銀行都提供「Buy to Let」按揭，不同銀行計法亦不盡相同。以較寬鬆的銀行作例，只要租金或預計租金超過每月供款的125%，按揭便可以獲批足75%。換句話說，如果每月供款為1萬港元，預估租金須達1.25萬港元，以2.5%息及25年按揭計算，租金回報率需要有約5%。

有租金回報率5%這個明確目標後，港人買英國樓時，可以預先翻查物業最近出租紀錄，而若果恰巧物業價格低水，月租遠較供款溢價，申請按揭便會輕鬆得多——就算自己本身入息背景不是特別良好。

值得注意的是，大城市如倫敦租金回報率已再難找到5%以上，但如果選擇一些移民人士喜愛的城市，包括曼徹斯特（Manchester）或伯明翰（Birmingham）等，不難尋找低水物業。

容許還息不還本財務更靈活

「Buy to Let」按揭還有一個優點，就是可以還息不還本，到供款期完結時一次過歸還本金，財務上更靈活。而「Buy to Let」按揭年利率和自住按揭相若，目前為2%至3%；租金收入則由估價行評估，故此選擇估價較高之銀行，更容易借足按揭成數。

缺點方面，表面上「Buy to Let」按揭純粹以租金計算貸款額，但其實銀行亦會要求借款人本身有入息，作審批按揭之參考。以某些接受港人申請英國按揭的大型銀行而言，借款人年薪須有5萬鎊（約54萬港元）。要留意的是，英國按揭沒有「擔保人」這概念，如果兩夫婦入息僅5萬鎊，物業須同時註冊兩人名字。

如果層樓預期租金不符預期，對比每月供款難借足75%按揭，銀行容許將租金和入息混合計算，入息夠高就可以借足。不過要留意，入息不只是參考，而是讓英國銀行落手落腳審查，同時要計算各項開支，包括子女學費、信用卡消費等等，實際頗為麻煩。

另外，英國政府為首置客提供「Help to buy」9成半按揭計劃，但「Buy to Let」按揭並不屬適用範疇，最終如果希望借足95%按揭成數的話，仍然需要以自住方式申報；港人更需要提供英國工作證明，故此不是所有移居港人可以申請得到。

最後提醒，「Buy to Let」按揭也可做按揭預批（Approval In Principle，AIP），如果有心儀物業住址的話可以到英國銀行申請，銀行會根據預購物業的預計租金去計算貸款額。獲得預批同意書（Agreement in Principle）後，簽買賣合約去買英國樓會更安心。

子非魚

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