眾所周知,申請銀行按揭時,個人入息符合供款與收入比率(DSR)要求,為通過壓力測試的必要條件,其中除樓按供款外,私人債務還款亦須計算在DSR內,惟提早清還私人貸款或面臨罰息後果,引致兩難局面。本文將詳述身負私人貸款對按揭申請的影響、清還私貸的時機、以及周轉失靈時有何解困財技。

準業主申請銀行按揭時,倘若仍有私人貸款未償還,例如信用卡貸款、車按、樓按等,其每月還款額須計入供款與入息比率中,一併進行壓力測試。若未能通過壓測,銀行會要求申請人先償還私貸;否則,或不能批足或批出按揭貸款。如果私貸的剩餘還款期超過六個月,按揭申請人必須先行清理。

若有周轉困難,轉按客可向銀行申請轉按套現,銀行會讓律師樓代替按揭申請人還款。此舉確保能於按揭放款時清還私貸後,便可免除客私貸還款計入DSR及壓測,惟此法只適用於部分銀行。

另外,新購按揭不能使用以上套現的清數手段,故或須借助家人幫忙。另一情況下,若於按揭提款目前,私貸還款期不多於三期,部分銀行可豁免將私貸每月還款計人DSR。

私貸剩六期可提早申請

有見及此,於私貸還款期剩餘六期時,有意轉按人士便可提早申請,然後將按揭提款日定於交表後三個月,以豁免私貸還款計入壓測,當然前提是期間繼續每月償還私貸。儘管私貸會影響按揭申請,但有意申請按揭人士毋須過分提早清還私貸。

筆者建議先到銀行申請按揭,期後根據銀行指示的期限前清數即可。銀行批出的有條件要約(conditional offer)會要求,申請人須於提款前證明已清還私貸。由於環聯更新還款紀錄需時約一個月,故貸款申請人償還私貸時,記得保留單據用以呈交銀行。

身負私貸人士申請高成數按揭,即使通過銀行壓力測試關卡,仍可能面臨按揭保險公司的第二重考驗。一旦投保公司認為私貸屬於首期來源,會要求申請人先行清還私貸,或提供首期來源證明。

同時申請其他公司作後備

如擔心按揭因而受阻,可同時申請其他按揭公司,如QBE或AIG作後備。值得留意,私人貸款以每月還款額計進供款與入息比率,與欠款總額無關。無論是欠款24萬元,未來兩年每月須清退10,000元;或欠款12萬元,未來一年,每月還10,000元的計算結果也相同。

若私人貸款的每月還款高企,隨時成為申請按揭失敗的原因。筆者建議,按揭申請人宜利用網上按揭計算機,輸人私貸定額還款後,便能計算借款能力及壓力測試。

子非魚

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