身負外債或致按揭申請觸礁清還私貸時機須知【星之谷專欄－經濟一週】

眾所周知，申請銀行按揭時，個人入息符合供款與收入比率(DSR)要求，為通過壓力測試的必要條件，其中除樓按供款外，私人債務還款亦須計算在DSR內，惟提早清還私人貸款或面臨罰息後果，引致兩難局面。本文將詳述身負私人貸款對按揭申請的影響、清還私貸的時機、以及周轉失靈時有何解困財技。

準業主申請銀行按揭時，倘若仍有私人貸款未償還，例如信用卡貸款、車按、樓按等，其每月還款額須計入供款與入息比率中，一併進行壓力測試。若未能通過壓測，銀行會要求申請人先償還私貸；否則，或不能批足或批出按揭貸款。如果私貸的剩餘還款期超過六個月，按揭申請人必須先行清理。

若有周轉困難，轉按客可向銀行申請轉按套現，銀行會讓律師樓代替按揭申請人還款。此舉確保能於按揭放款時清還私貸後，便可免除客私貸還款計入DSR及壓測，惟此法只適用於部分銀行。

另外，新購按揭不能使用以上套現的清數手段，故或須借助家人幫忙。另一情況下，若於按揭提款目前，私貸還款期不多於三期，部分銀行可豁免將私貸每月還款計人DSR。

私貸剩六期可提早申請

有見及此，於私貸還款期剩餘六期時，有意轉按人士便可提早申請，然後將按揭提款日定於交表後三個月，以豁免私貸還款計入壓測，當然前提是期間繼續每月償還私貸。儘管私貸會影響按揭申請，但有意申請按揭人士毋須過分提早清還私貸。

筆者建議先到銀行申請按揭，期後根據銀行指示的期限前清數即可。銀行批出的有條件要約(conditional offer)會要求，申請人須於提款前證明已清還私貸。由於環聯更新還款紀錄需時約一個月，故貸款申請人償還私貸時，記得保留單據用以呈交銀行。

身負私貸人士申請高成數按揭，即使通過銀行壓力測試關卡，仍可能面臨按揭保險公司的第二重考驗。一旦投保公司認為私貸屬於首期來源，會要求申請人先行清還私貸，或提供首期來源證明。

如擔心按揭因而受阻，可同時申請其他按揭公司，如QBE或AIG作後備。值得留意，私人貸款以每月還款額計進供款與入息比率，與欠款總額無關。無論是欠款24萬元，未來兩年每月須清退10,000元；或欠款12萬元，未來一年，每月還10,000元的計算結果也相同。

若私人貸款的每月還款高企，隨時成為申請按揭失敗的原因。筆者建議，按揭申請人宜利用網上按揭計算機，輸人私貸定額還款後，便能計算借款能力及壓力測試。

子非魚