投資回報率(一) 計算方法【星之谷專欄－頭條日報】

投資之路五花八門，在討論區不乏股票與物業投資的爭論。一個普通投資者，購買股票少有借「孖展」投資，也少有購買幾百萬元股票，但購買住宅物業多數也會借取按揭，物業價值也最少幾百萬元，兩者的「入場費」已差天共地了。

手續費及流動性

股票投資最大的優勢是手續費較少及流動性高，但由於這兩個優勢，不少人也會在短時間內買賣獲利或止蝕，也導致股票巿場波動較大。現時購買住宅，除了幾個%的從價印花稅外，還有鎖三年的額外印花稅，要按月甚至年度計算才見有較大的波幅。

回報率的計算方法

在計算回報率時，有幾個因素會影響結果，大致上可分為三種：表面回報率、計算開支後的回報率和槓桿後的回報率。由於買入 / 賣出價格相當視乎巿場走勢和眼光，筆者計算時暫不將買賣利潤計算在內，而只以派息、租金計算。

表面回報率

表面回報率是沒有考慮買入手續費及持有期間開支的回報率，用於股票，即是只計算股息除以買入價；而用於物業，即只計算租金除以買入價。

計算開支後的回報率

計算開支後的回報率時，會把回報減去恆常開支，例如股票要減去派息手續費，如物業租金收入就要減去差餉、地租及管理費甚至物業稅等。至於一次性的費用例如印花稅及佣金等，可考慮加在買入價內。

槓桿後的回報率

買股票有人會借「孖展」，買樓常見的是借「按揭」，簡單來說，給一半的本金買十足的資產，槓桿比率就是兩倍。在計算槓桿後的回報率時，有人會簡單地把上述的表面回報率乘以槓桿比率計算。但是，由於當中包括借貸，其中的利息也需要計算。譬如買樓，近期利息大約是1.5%，而租金回報假設是3.2%的話，未計算其他開支時，以四成按揭計算，回報率是[3.2%-1.5%x40%]/60% 即4.3%。由於這種方法牽涉到利息成本，理應把其他成本也計算進去而變得複雜，筆者鮮有採用這個方法計算回報率。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210504/924177/

延伸閱讀：

• 投資回報率(二) 樓價、地區不同造成的差異【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(三) 單位戶型比重【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(四) 車位【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(五) 工商舖【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(六) 連租約工商舖【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(七) 租金與樓價【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(八) 樓價及租金的趨勢【星之谷專欄－頭條日報】