英國推95%按揭擔保助首置　港人參與條件：必須自住及有英國本地收入【星之谷專欄－東方日報】

新冠肺炎疫情影響下，英國樓市冰封，當地政府為刺激樓市，早前延長「印花稅假期」(Stamp Duty Holiday)，最新更推出協助首置客上車的「Mortgage Gurantee」，擔保銀行向準買家貸款，目前共7間參與。香港人聽到這個消息，第一個反應是：「移民人士能否參加？」

「Help to Buy」是英國於2013年推出的計劃，為首置人士而設，期間經過多番修訂。簡單而言，準業主向銀行借75%按揭後，政府提供20%所謂「Equity Loan」(住宅權益貸款)，最終按揭成數高達95%。

上星期英國政府又出新招，擔保銀行向借款人直接承造95%按揭，借款人可經最少7間銀行申請，惟是項計劃不包括一手樓花(即未落成物業)，只接受現樓申請。

僅一銀行接納海外收入

香港人聽到這個消息，會猜想移民人士或會受惠，惟筆者研究後，發覺該7間計劃參與銀行當中，6間要求借款人入息須來自英國，只有1間接納非本地收入，而最高按揭成數僅75%；意味香港人若果想盡享95%按揭政策優惠，最低限度是要找到一份英國工作。

至於政府審批、提供20%「Equity Loan」的傳統「Help to Buy」計劃，港人同樣亦需要有英國本地收入，單位須為自住用途，才可以申請高達95%按揭；出租單位不在計劃涵蓋範圍。

故此，如果移民英國港人想在當地買樓兼申請95%按揭，須符合兩大條件，一是居所必須自住，二是尋找英國收入來源。

不過香港人在「疫境」下，到英國搵工殊不容易，就算幸運找到，很多時候薪酬都較香港低；加上英國高成數按揭的供款與入息比率(DSR)要求苛刻，就算申請到95%按揭，入息太低，貸款額亦有限。粗略估算，假設月入3萬港元，95%按揭計劃只能借到140萬港元，即總樓價不能超過147萬港元，在英國核心城市如倫敦，幾乎沒有甚麼選擇。

另外，英國計算按揭時，會把種種開支，包括子女學費、服裝費等計入供款與入息比率內，意味實際獲批的貸款額可能更低。

成數愈高要求收入愈高

在英國另一個難題是——按揭成數愈高，代表供款支出相對也會愈高。而因為只限於自住原因，往往收入要求都比較高，最後導致不能攞盡最高95%按揭。

所以，如果睇中一層當地樓，自己亦有佔樓價25%的首期的話，還是傳統「Buy to Let」按揭計劃更可行，雖然最高僅可以借75%按揭，但供款與入息比率要求沒有那麼苛刻，而且可計算該單位現有或預期租金收入，利率也低得多。

不過當然，如果在英國搵到工，入息又夠撐，不介意付高利息，300萬港元獨立屋申請9成半按揭，只需15萬港元首期，上車遠比香港容易，的確是吸引。

子非魚

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