新冠肺炎疫情影響下,英國樓市冰封,當地政府為刺激樓市,早前延長「印花稅假期」(Stamp Duty Holiday),最新更推出協助首置客上車的「Mortgage Gurantee」,擔保銀行向準買家貸款,目前共7間參與。香港人聽到這個消息,第一個反應是:「移民人士能否參加?」

「Help to Buy」是英國於2013年推出的計劃,為首置人士而設,期間經過多番修訂。簡單而言,準業主向銀行借75%按揭後,政府提供20%所謂「Equity Loan」(住宅權益貸款),最終按揭成數高達95%。

上星期英國政府又出新招,擔保銀行向借款人直接承造95%按揭,借款人可經最少7間銀行申請,惟是項計劃不包括一手樓花(即未落成物業),只接受現樓申請。

僅一銀行接納海外收入

香港人聽到這個消息,會猜想移民人士或會受惠,惟筆者研究後,發覺該7間計劃參與銀行當中,6間要求借款人入息須來自英國,只有1間接納非本地收入,而最高按揭成數僅75%;意味香港人若果想盡享95%按揭政策優惠,最低限度是要找到一份英國工作。

至於政府審批、提供20%「Equity Loan」的傳統「Help to Buy」計劃,港人同樣亦需要有英國本地收入,單位須為自住用途,才可以申請高達95%按揭;出租單位不在計劃涵蓋範圍。

故此,如果移民英國港人想在當地買樓兼申請95%按揭,須符合兩大條件,一是居所必須自住,二是尋找英國收入來源。

不過香港人在「疫境」下,到英國搵工殊不容易,就算幸運找到,很多時候薪酬都較香港低;加上英國高成數按揭的供款與入息比率(DSR)要求苛刻,就算申請到95%按揭,入息太低,貸款額亦有限。粗略估算,假設月入3萬港元,95%按揭計劃只能借到140萬港元,即總樓價不能超過147萬港元,在英國核心城市如倫敦,幾乎沒有甚麼選擇。

另外,英國計算按揭時,會把種種開支,包括子女學費、服裝費等計入供款與入息比率內,意味實際獲批的貸款額可能更低。

成數愈高要求收入愈高

在英國另一個難題是——按揭成數愈高,代表供款支出相對也會愈高。而因為只限於自住原因,往往收入要求都比較高,最後導致不能攞盡最高95%按揭。

所以,如果睇中一層當地樓,自己亦有佔樓價25%的首期的話,還是傳統「Buy to Let」按揭計劃更可行,雖然最高僅可以借75%按揭,但供款與入息比率要求沒有那麼苛刻,而且可計算該單位現有或預期租金收入,利率也低得多。

不過當然,如果在英國搵到工,入息又夠撐,不介意付高利息,300萬港元獨立屋申請9成半按揭,只需15萬港元首期,上車遠比香港容易,的確是吸引。

子非魚

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