據悉近日有買家購入二手居屋後,銀行驗樓時發現廚廁「大挪移」,而拒批其按揭中請,導致撻訂收場。筆者對此事深感困惑,首先居屋甚少需要驗樓,而且即使單位有結構性改動,亦理應有銀行願意承造按揭。

估計其按揭申請被拒,可能與居屋擔保期接近到期,以致銀行收緊按揭審批有關。

3大原因銀行要求驗樓

一般銀行要求聯樓不外乎三大原因,其一是大廈樓齡太舊;其二是田土廳有維修令(order 24)註入,又或該大廈為著名劏房場所;否則,甚少提出驗樓要求。

居屋按揭因受政府擔保30年,貸款安全系數屬「宇宙最強」,除按揭申請毋須壓力測試及入息證明外,驗樓要求更少之有少,故上述居屋買家被要求驗樓,實屬罕見。若銀行驗樓時,查出單位有廚廁換位等結構性改動,部分銀行雖然會直接拒批按揭,但若不涉及違反消防例的話,其實個別銀行仍能有條件批出。

例如樓價620萬元,銀行估計改動的還原費為20萬元,便以600萬元計算按揭成數。更寬鬆者甚至毋須扣貸款額,只要求申請人簽署承諾書(undertaking),負責日後的還原費及一切法律責任,即能批出按揭。更進一步,即使單位經過大型改建,如自製複式單位或改建劏房,市場上仍有個別細銀行願意批出按揭,代價只是按息較高。簡而言之,如遇上廚廁改動單位,只要業主向多幾間銀行申請按揭,理應有銀行能成功批出。

事主被拒批按揭的另一可能性,為涉事單位樓齡太舊;加上擔保期接近完结,導致銀行收緊按揭審批要求。雖然一般新居屋按揭成數可達九成(白表) 或九成半(綠表),但隨擔保期下降,除非願意縮短還款期;否則,成數會逐漸減少。

已過擔保期居屋僅借6成

已過擔保期的居屋,最多只可借六成按揭,並需要入息證明及壓力測試,如入息不夠計更不能加擔保人,故按揭申請較易觸礁收場。值得留意的是,除樓齡舊及劏房場等主要驗樓原因外,若居屋買入價遠高過於市價,亦可能導致銀行提出驗樓要求,委派估價行到埸檢視及估價。

儘管銀行對居屋估價傾向保守,如已簽署買賣合約,只要買賣價不是大幅拋離估價,銀行都會盡量拉上買賣價批核按揭。如遇上賣家叫價遠高於銀行估價的情況,筆者建議買家簽署臨約前,先到各銀行查詢估價,並選擇估價最高者申請按揭。此外,如果單位因為「豪裝」而叫價較高,買家可主動向銀行提交部分室內裝修照片,銀行有機會接受較高估價。最後,溫馨提示,以投資角度,購買改動間隔的物業,始終有違犯條例的風險,買家還是可免則免。

子非魚

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