有所謂「同人唔同命」,物業投資亦如是,不同價碼、地區或種類的物業,租金回報率都大有不同。

大細價樓租金回報率

以價碼來說,比如說手上有1200萬元,眼前可選擇買3間400萬元樓各收1萬元租,或者買一間1200萬元樓收3萬元租。租金回報率相同的情況下,相信大部份人都會選一間1200萬元樓收3萬元租,因管理較為容易。

進一步想,有人會因較易管理而接受較低的回報率,選擇買一間1200萬元而只收到26000元租樓而不選3間400萬元各收1萬元租的樓。當租金回報率低至到某一個位置時,投資者才會寧麻煩一點買幾間細價樓而收多點租。這個例子就解釋了大價樓租金回報率較低的原因。

地區因素租金回報率

有些地區的租金回報率較高,有些地區較低。筆者觀察到,工作人口比率較高的地區,租金回報率往往較高。

以租客心態來看,往返公司的通勤時間及交通費也是成本,但沒人會保証未來幾十年打同一份工,因此購買鄰近公司的居所必要性並不太高,反而會較傾向租樓住並願意多付租金。而北區及屯門區這些居住人口比率較高(工作人口比率較少)的地區,工作機會及工資較少,租客在租金開支的負擔能力亦相對較低。

買自住樓的買家心態與租客剛好相反。思前想後,購入一個住所多數是以長遠居住為目的。這方面有一些金錢以外的加分因素,例如跟長輩住得較接近,方便照顧長輩;或者兩公婆出外工作,而反過來需要長輩幫忙看顧小朋友的家庭大有人在。居住人口比率較高即代表了更多人會因家庭因素買樓,造成了家庭因素的樓價溢價。

以上工作人口比率較高地區的租金溢價及居住人口比率較高地區的樓價溢價此消彼長下,造成了兩者租金回報率的差異。

子非魚

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