投資回報率(三) 單位戶型比重【星之谷專欄－頭條日報】

地區內的單位戶型比重也會影響到投資回報，這影響除了影響租金，亦會影響樓價升幅。舊區內各類物業的租金及樓價應已在歷年間由巿場調節至一個黃金比例，但對新區來說，持續地側重於細或大單位供應，會導致供應量多的戶型租金及樓價受壓。

新盤供應量要留神

在香港，相信無人會懷疑發展商巿場策略部門的能力。由樓盤設計開則至地盤完工，往往需要4、5年的時間，即使減去兩年的樓花期，也需要3年時間。發展商往往能夠掌握3年後那類型單位較為受捧並在開則時已定出策略，在開售時總能捉到當時巿場需求最殷切的單位類型而賣個滿堂紅。可是，當買家收樓後，又會發現所買的單位落後大巿，這就是發展商對未來消費力的「預支」能力。

在一個新發展區，或同一時間有許多重建樓落成的地區，發展商同期推出同類單位就容易造成供應失衡的情況。

同類單位影響叫價

於2003年至2010年間，香港實施了買樓投資移民計劃，在香港投資最少650萬元物業，就可以用投資移民的身份申請做香港永久性居民。

發展商因應投資移民客的口味將新盤豪宅化，屋苑設施及會所盡量豪華，呎價較便宜的地區，就將單位設計得盡量寛敞，務求將售價推上650萬元的投資移民門檻。新發展區呎價較便宜，發展商便大推三、四房的大型單位。譬如說將軍澳日出康城最初幾期的兩房單位比例較少，在入伙初期，呎租及二手呎價都比三房單位吃香。

另一類常見的就是近四、五年入伙的舊區重建樓，因樓價颷升及按揭成數所限，大部份人的購買力都集中在600萬以下（新制高成數按揭「林鄭Plan」在2019年11月才出現）。發展商將貨就價，往往把單位設計成300呎以下的小型單位，同區同類單位供應太多亦導致租金受壓情況嚴重。

子非魚

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