銀行按揭業務「無肉食」 實際按息已跌無可跌?【星之谷專欄－經濟一週】

香港銀行體系結餘創下4,500億元新高後，近半年一直高企，長期「水浸」，導致香港銀行同業拆息 (Hibor) 跌跌不休，近期於0.1厘以下的低位徘徊，創11年新低。市場憧憬經濟復甦，展望國際資金將繼續流入，料未來拆息會維持於低水平，利好樓市反彈勢頭。然而，受限於按揭業務盈利微薄；加上監管當局取態嚴謹，預計H按實際按息難有再跌空間。

眾所周知，銀行H按計劃定價以Hibor為指標，目前最優惠定價為「H+1.3厘」。

H按息低至1.4厘

隨Hibor跌至0.1厘以下，意味H按實際按息已跌至約1.4厘的超抵價，較去年平均按息2.5厘大幅回落。以市場平均按揭貸款額400萬元計算，相比去年，業主每月少供約2,200元，相當於一年供樓期內有兩個月是免供。若計及其他按揭優惠，實際按息更是遠低於1.4厘。

申請按揭的優惠眾多，例如現金回贈普遍1%以上，更可每兩年轉按一次重新賺取回贈； 附送高息戶口，儲蓄存款可收取近乎定期存款的高額利息；供樓利息亦可以扣税。各種各樣優惠加總起來，筆者估計H按實際按息已低至1厘以下。

近期樓市成交報復性上升，相信亦與Hibor持續下行，以及銀行放寬按揭計劃有關。根據過往經驗，「買平過租」的情況一向有利樓市。儘管Hibor跌至11年低位，但相較2008年金融海嘯的實際按息0.8%，目前按息仍高出約0.6%。惟受限於按揭利潤微薄及成本上漲等因素，預計實際按息難再繼續下調。

須知道，按揭業務為銀行邊際利潤最低的一環；加上近年很多按揭借款人習慣每兩年轉按一次，使在同一銀行的平均供款時間由以往上七年，大大縮短至約三年，以致銀行需要重整按揭的盈利模式。若簡單理解Hibor為銀行的資金成本，表示H+1.3厘的H按計劃中，銀行扣除資金成本的利潤只有1.3厘，惟仍要支付其他成本如租金收入及人力資源等。有關成本亦會隨通脹上揚，各種因素下按揭業務愈來愈「無肉食」，導致按息難以下跌。

香港出現負利率機會微

另邊廂，香港金融管理局亦監察銀行不得做蝕本生意，令銀行在按息定價更加企硬，早前出現「H+1.28厘」亦只是曇花一現。筆者相信，以後按揭競爭的主戰場仍著眼於現金回贈，以及理財服務等其他按揭優惠。從逼近零厘的Hibor走勢分析，實際按息無甚下行空間，因為香港出現負利率的機會很微。

若要實行負利率，金管局需要對銀行超額準備金收取利息，從而逼使銀行放貸刺激經濟。然而，今年政府預測本港的經濟增長介乎3.5至5.5%，復甦勢頭良好。另泛指香港總資金量的M3按年上升2.5%，銀行貸款亦不見槓桿收縮的情況，例如整體按揭貸款按年亦微升，反映市場相對穩定，相信金管局沒有推行負利率的必要。

子非魚

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