同樣地屬於磚頭,車位、住宅、工商舖物業的回報率都有分別。在香港,住宅物業是樓巿的指標,一般投資者最初都是以住宅物業入門,進而涉獵其他種類物業。

車位轉手費用低、價格波幅大

在樓價颷升的初期,巿場資金都會湧進住宅物業,待樓價升至平穩後,巿場資金會首先指向車位。車位的入場費低,沒有額外印花稅所限,政府去年更取消了非住宅物業的雙倍印花稅,一個200萬元或以下的車位,印花稅只需100元而已。投資者容易出出入入,價格的波動亦因而較大。

雜費佔收入比例

雖說筆者不喜歡以計算開支後的租金回報率計算,但計算車位的租金回報率時,亦不得不考慮管理費。在樓價爆升期前計,一個約值80萬元的車位,租金回報大約3%即每月約2,000元,管理費大約要250元,即租金的12.5%。一間價值600萬元、300呎的舊屋苑私樓,租金回報大約有3.2%即每月約16,000元,管理費約1,000元,只佔租金的6.25%。兩者管理費佔租金的比例相差一倍。

筆者在第二篇有提及,細價樓的租金回報率通常高於大價樓,因同樣價錢,管理一間大價樓所花的時間比三間細價樓少,因此投資者會較願意接受大價樓租金回報較低的現實。這定律放在車位看來有點反常,細價車位租金回報率通常比細價樓更低,原因何在?

車位租金回報較低的原因

車位沒有裝修、沒有折舊、更加沒有成為凶宅的風險。車位租客如不交租,業主有權按合約將停車場出入閘卡中止,往往不用費時失事上土審排期收回物業。在車位租客更替時,亦無須預約睇樓,租客自行去停車場走一圈便可。

持有數個車位,隨時比起持有一間住宅所需的煩惱更少,因而車位業主較容易接受稍低的租金回報率。當炒風熾熱時,車位租金跟不上價格,回報率更會直線下降。

子非魚

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