近年不少新盤都是舊樓重建項目,買家向發展商購入時,樓契可選擇「紙本契」或「光碟契」(又稱CD契),後者是近年才出現的產物,對於按揭和物業買賣,實際上亦有影響。

所謂「CD契」,是因應新盤由發展商併購舊樓而重建,擁有數量頗多陳年文件,包括過往買賣合約、樓契、按揭契、贖樓契、授權書、會議紀錄、公司章程、舊樓公契,甚至是拆卸之前物業每個單位的樓契都會存入光碟內。但如果只是幾層式唐樓,單位不多,就不會採用「CD契」形式。

紙本契須徵收額外費用

先談兩者費用差別。雖然業主買這些市區重建新盤時,可以要求發展商提供「紙本契」,但會被徵收額外費用,一般幾萬元;「CD契」則是比紙本便宜得多。

除了價錢,由於這些舊樓契文件極多,紙本通常很厚,可能要用幾個箱去裝載。而當向銀行申請按揭時,這件紙本舊樓契將會抵押,待供完層樓取回後,業主要找地方安置這堆文件,確實不容易,「CD契」則有助解決空間問題。

「CD契」有銀行不願接受

不過,「CD契」亦有其缺點——無論整份樓契或部份樓契是以光碟形式儲存,部份中小型銀行仍然不願意接受這種電子化抵押品,無論是新樓、轉按、二手樓按揭申請,都會拒絕受理。

至於幾間大型銀行則接受這類新式樓契,但問題是申請按揭需要貨比三家,大型銀行按揭利率及優惠往往不及中小型銀行好,「CD契」業主未必能享受到中小型銀行的超筍按揭計劃。就算日後想轉按賺現金回贈,也只能在幾間大型銀行轉來轉去,除非屆時中小型銀行對「CD契」取態有改變。

新屋契沿用紙本契

值得注意的是,上述所謂「CD契」是舊樓樓契為主,新屋苑樓契比如大廈公契、地契、入伙紙等,都會沿用傳認證副本;第一手買賣合約、按揭契等文件,通常都不會放入光碟,而是正本文件,成為第一份樓契。綜合而言,這些舊樓重建屋苑,將有正本文件(新樓)和CD光碟(歷史文件),一Set過交給律師樓。

好了,當最終業主採用「CD契」,又會擔心光碟是否好容易燒過另一隻,具潛在業權問題?又如何辨認光碟是由發展商發出?其實每隻光碟都有發展商的Certification(認證),要開電腦才可以閱讀。

如果遺失光碟,物業又會否被當成「缺契」或「無契」?其實業主可以委託律師樓向發展商購買,反正發展商提供的都是電子版本。入伙15年後,光碟所載資料便會被視作一些「史前紀錄」(Pre-root),屆時遺失都沒有問題。

子非魚

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