投資工商舖的入場門檻及「段數」都比住宅物業高。無論是否投資者,對於住宅租金總會有一定的認知。由於巿場上同類的盤源多、成交多,住宅租金的透明度相當高,在屋苑附近的地產舖櫥窗、甚至在網上成交一查便已知道大約的租值。工商舖物業,由於流通量少、租約內容亦與住宅不同,對於初接觸的投資者來說,有時亦難以分辨擺在眼前的幾個盤之間的分別。

租約內包/不包差餉、地租及管理費

住宅物業的差餉、地租及管理費通常由業主負責,而工商舖通常由租客負責。雖然這並不是明文規定,但算是約定俗成。依差餉物業估價署所定,差餉是估計租值的5%、而地租是3%,假設管理費佔租金的5%計,差餉、地租及管理費就佔去租值的13%了。

由於工商舖的價碼通常較大,筆者就以約2000萬元的住宅及工商舖作比較。一間約值2000萬元的住宅,表面租金回報大約值2.5%,一份由租客負責差餉、地租及管理費的工商舖物業,等值的租金回報率應是2.2%。

收到筍盤?

地產代理收到筍盤必然會先找資金充裕、出手快狠準的資深投資者,巿面上流落到入門級投資者的工商舖盤,實質租金回報率其實鮮有超過3%的。有些讀者可能會收到些工商舖盤源,報稱租金回報率有4.5%甚至超過5%的。

首先,每個舖位都有其獨特性,同一條街、甚至毗鄰舖位的租金都可以有天淵之別。商舖有沒來去水、門面濶窄、舖型方正或窄長、門口能否泊車,每一項都隨時會影響舖位租值和巿值的10%以上。假如放盤內以「隔離舖」、甚至「同區」呎租作比較,投資者就要絕對小心了。

至於連約舖又是否絕對穩陣?下期再續。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210601/928613/

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報


關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

  • 轉介超過35000按揭個案
  • 環聯(TU) 正式合作伙伴
  • Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2021
  • 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
  • TVB 「樓宇按揭轉介」傑出服務獎, 2018
  • 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
  • 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
  • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
  • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
  • 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com