投資回報率(五) 工商舖【星之谷專欄－頭條日報】

投資工商舖的入場門檻及「段數」都比住宅物業高。無論是否投資者，對於住宅租金總會有一定的認知。由於巿場上同類的盤源多、成交多，住宅租金的透明度相當高，在屋苑附近的地產舖櫥窗、甚至在網上成交一查便已知道大約的租值。工商舖物業，由於流通量少、租約內容亦與住宅不同，對於初接觸的投資者來說，有時亦難以分辨擺在眼前的幾個盤之間的分別。

租約內包/不包差餉、地租及管理費

住宅物業的差餉、地租及管理費通常由業主負責，而工商舖通常由租客負責。雖然這並不是明文規定，但算是約定俗成。依差餉物業估價署所定，差餉是估計租值的5%、而地租是3%，假設管理費佔租金的5%計，差餉、地租及管理費就佔去租值的13%了。

由於工商舖的價碼通常較大，筆者就以約2000萬元的住宅及工商舖作比較。一間約值2000萬元的住宅，表面租金回報大約值2.5%，一份由租客負責差餉、地租及管理費的工商舖物業，等值的租金回報率應是2.2%。

收到筍盤？

地產代理收到筍盤必然會先找資金充裕、出手快狠準的資深投資者，巿面上流落到入門級投資者的工商舖盤，實質租金回報率其實鮮有超過3%的。有些讀者可能會收到些工商舖盤源，報稱租金回報率有4.5%甚至超過5%的。

首先，每個舖位都有其獨特性，同一條街、甚至毗鄰舖位的租金都可以有天淵之別。商舖有沒來去水、門面濶窄、舖型方正或窄長、門口能否泊車，每一項都隨時會影響舖位租值和巿值的10%以上。假如放盤內以「隔離舖」、甚至「同區」呎租作比較，投資者就要絕對小心了。

至於連約舖又是否絕對穩陣？下期再續。

子非魚

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