投資回報率(六) 連租約工商舖【星之谷專欄－頭條日報】

工商舖物業，無論是否連租約都不影響按揭成數。尤其是舖位物業，有沒有連租約也好，準買家都可隨時視察，因此，無論是否連租約的放盤，並不影響業主叫價能力。

連租約盤的租金回報可信嗎？

附帶租客的「連租約」盤列出的租金回報率，會以該份租約租值計算。初接觸的投資者，見到租金回報不俗不期然會心動。不過工商舖的租約內有相當多的奇怪條款。準買家在簽臨時買賣合約前，業主方有權不提供租約，在議價階段，租約內裏的特別條款就無從得知了。

租金與想像不同

譬如一間巿值月租10萬元的舖位，有些租約會寫成每月12萬元租金，但每年享有兩個月免租期，年租值其實也是120萬元。也有一些租約會涉及頂手費，常見的如餐廳及酒樓等。由於新裝設一個廚房所費不菲，有些租約會加入退回部份頂手費的條款。這些方法，雖然在租期內的總租值不變，但會令每月租金看起來增加了。

有人可能會問，上述租約是否有法律問題？其實大家都一定簽過類似的寛頻、收費電視或電訊服務合約，當中「36個月約、其中第20、25及30個月免月費」或者「買手機上台，每月退回部份機價」的條款跟上述的租約條款就相當類似了。只要雙方簽約時清楚條文及你情我願，不是為了欺詐第三方而簽的合約，並沒有其他法律責任的。

關聯人仕租客

另外，有些租約開宗名義，業主自用並售後租回，有些租約則是租了給相關人仕。如果這些租約都比巿值租金貴，買家因而用了一個較高價買入單位，當新買家購入物業後，租客可能就此關門大吉。即使租客尊重合約精神完成租約或作出賠償，相信這筆金額也已經打進賣貴了的樓價內了。

子非魚

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