往時買新盤樓花,準業主或許會採用靈活度較高的發展商二按上樓,但低息蜜月期過後,按揭利息支出往往非常肉赤,所以很多人會隨即轉按至利率更低的銀行。

理論上,業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按甩走發展商二按,但近期有些個案,在申請按揭保險、以及獲得理想估價過程中,都出現很多「暗算位」,或許會令到業主防不勝防,筆者希望藉此文章助業主提防。

甩二按申8成 須經按保公司

持有新盤樓花的業主,向銀行申請轉按時,不論按揭成數高低,都需要收樓後才可以提取貸款(drawdown),所以一般都是收樓前3個月開始申請轉按,然後在收樓後正式轉按,預計收樓日子可參考「預計關鍵日期」。

「預計關鍵日期」是樓盤在推售樓花時按工程進度預估,有些樓盤的樓花期長達兩三年,預計關鍵日期往往就像天氣般不似預期。雖然大部份工程都只有遲無早,但亦有樓盤工程進度早過預期,發展商提早收樓,令業主大失預算。

根據筆者經驗,採用發展商二按之業主,一般都借8成或以上。由於樓價近2年未有顯著變化,沒有大升亦沒有大跌,故此轉按至銀行都需要重做8成按揭,並經按揭保險公司進行。在新按揭成數下,金管局容許1,000萬元物業以按揭保險轉按最多8成,助甩走發展商二按,但前提是不能套現。

自住證明欠缺 難轉高成數按揭

不過業主輝哥(化名)就遇到個難題,早年他入手一層新盤樓花,近日正打算甩發展商二按,並且在收樓「關鍵日」3個月前開始向銀行及按揭保險公司申請高成數按揭。按揭保險公司審批一向嚴格,要求他提供不少文件,包括物業屬自住的證明。但輝哥層新樓都未收樓,又怎會有水、電、煤賬單呢?故此最終不能申請預早批核按揭,需要等入伙後才入紙申請。

收樓才轉按 或獲更高估值

筆者亦向輝哥提到,太早申請甩發展商二按還有另一個缺點,就是在未入伙前,銀行估價必定是以買入價計算,不能按市價進行,可以借的貸款額或會較預期少。

如果入伙後申請轉按,雖然屋苑本身未必有二手成交,但銀行估價有彈性,可參考同區物業市價。如果估價比買入價高,按揭有機會由8成轉至6成,甩發展商二按之餘,甚至毋須申請按揭保險,慳不少保費。

舉例,如果買入價是600萬元,當年要靠發展商二按才能借到85%,一年後收樓時一、二按共欠497萬元。假如在收樓後,估價不變,他只能借8成按揭即480萬元,須補回17萬元差價作提早還款。假如估價升至650萬元,樓價8成即520萬元,在不能套現的前提下,他可以借足497萬元以清還一、二按。

假如樓價有幸升至830萬元,這時候轉按,可把按揭成數降至6成借取498萬元,毋須買按揭保險。所以,當心急想收樓前轉按甩發展商二按,應考慮物業是否已經升值,屆時估價或有意想不到的驚喜,不妨收樓後才申請轉按。

子非魚

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