當明白了各類或各區物業之別後,有投資者可能心想:「何不選淨租金回報率最高那一類?」

自住與投資之別

筆者的看法是,如自住的話就以最方便自己的角度出發,購入合適的地區、符合預算的屋苑及間格便可,不用考慮太多回報率的問題。以投資而言,既然可選擇其他地區或種類,甚至停一停、等一等入巿時機,其實不一定要選當下租金回報率最高的「一件貨」。

表面回報率

筆者在第一篇有介紹過幾種回報率的計法,分別為表面回報率、計算開支後的回報率和槓桿後的回報率。在研究投資那一區、那一類物業時,筆者只會採用最簡單的表面回報率來追踪某一區、某一類物業的回報率。

同一類物業的經常性開支及可槓桿的比率都差不多,但樓價與租金則每年、每月在變化。假如用計算開支後的回報率或槓桿後的回報率,一來要採集的數據多了,二來淨回報會因租金減少而被大幅擠壓(租金減少但管理費及雜費不減),又會因當時貸款利率的變化而大幅浮動。如想長期追踪數個區域的住宅樓價、租金及租金回報率,用最簡單的表面回報率,就容易看出趨勢及入巿時機了。

租金與樓價走勢

租金下跌長遠會影響樓價,但樓價下跌並不一定影響租金。租金的升跌與本地經濟息息相關,而樓價與當時經濟有關之餘,更大的變數是對未來的憧憬。假如遇著令巿民對樓巿信心大跌的黑天鵝事件,例如國際性的金融危機之類,樓價少不免會造成一定衝擊。可是遠在天邊的金融危機,其實並不影響本地的實體經濟,畢竟沒多少人靠股巿賺錢過活。

當追踪了數種物業或數個地區的租金回報率後,當想出手的時候,就可以憑其中的蛛絲馬跡定出決策。

子非魚

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20210615

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