受惠本港疫情趨穩,積壓已久的樓市剛需近月急速釋放,帶動多個新盛認購數目創下紀錄新高。筆者留意到,不少買家為利用高成數按揭「上車」,傾向選擇建期供款。建期一般長達一至兩年,其中自僱人士應如何於期內「執好盤數」,確保入息證明充足,於收樓時安全上會?今期筆者為讀者一一詳細解答。

一般而言,若按揭申請者於某一公司持有超過10%股份,銀行審批其高成數按揭申請時,會當作自僱公司處理。自僱人士入息須根據公司盈利及股權比例計算,如利得稅單內顯示盈利為100萬元,自僱人士股份佔50%,收入便為50萬元。值得留意的是,儘管政府放寬按揭成數後,800萬元或以下物業按揭最高可造九成,但自僱人士最高只能申請八成。

及早準備公司數簿

自僱人士若想成功申請高成數按揭,最重要是妥善管理「數簿」,包括準備財務報表,審計報告及利得稅單等。銀行一般會根據利得税單的盈利數字,計算自僱人士平均入息。換言之,即使公司盈利數目多麼亮麗,若沒有交税,按揭申請亦會因欠缺入息證明而被拒批。

銀行計算自僱人士平均入息時,普遍以過去兩年利得稅單上的盈利為準,有意申請按揭人士應及早準備及管理公司對簿;否則,待新盤建期一到,或因公司數目不清或文件不足等導致上會困難,最終可能只可敍造六成按揭。由於銀行是以公司利得稅單計算入息,換言之,自僱人士買樓敘造按揭的前提,是需要正式開設公司。很多自僱人士如網購或網紅,沒有開立公司處理收支,則無法敘造按揭。

有讀者問,如果已開設公司,但流水賬利用私人戶口處理,能否申請按揭?答案是可以的,惟銀行月結單須清楚列明公司收支,並要保留相關單據,有需要可考慮委託會計公司處理。銀行審批按揭時,除了根據公司盈利的計算入息外,亦會計算自僱人士的薪金入息。部分自僱人士的確可「自己出糧俾自己」,於報備薪俸稅後計算入息,但大前提是公司營運需要有盈利,否則,有關薪金不能計作入息。因此,自僱人士一般需要提交兩種稅單,包 括公司利得稅及個人薪俸稅。

值得留意,只要自僱人士所屬的公司由近親 (如以太太名義)持有,其所得薪金均要在公司有盈利的情況下,銀行才會計作自僱人士的人息。申請按揭時除要留意公司盈利,亦須監察公司債務水平。銀行在審批按揭時,會將公司債務視私人債務,並且會計入申請者的每月供款與入息比率 (DTI) 中。以開診所為例,利用公司借取貸款並購入醫療器材後,計算盈利時必須減去貸款額;另計算DTI時須加上每月還款額,造成「Double Count」。所以,買樓前宜先留意公司債務水平,以免其成為申請按揭時的絆腳石。

子非魚

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