在香港買樓,申請按揭時要宣稱用途是自住或出租,兩種按揭成數上限不同——前者寬鬆高達9成,後者嚴謹只得5成或以下。如果樓房本是自住按揭,但卻「偷雞」出租,銀行發現後Call loan(收回貸款)風險非常之高。

英國情況也相若,若果單位以自住名義申請按揭,當然不能出租。但比香港更嚴厲的是,根據英國金融行為監管局(FCA,即英國金管局)指引,連採用低按揭成數的Buy to Let(買樓出租)單位,亦不能用作自住,否則視為違約,Call loan之餘更有機會罰錢。

自住按揭難 需英國收入證明

問題來了,打算移民英國的香港人,選購當地樓大部分採用Buy to Let按揭,原因是這個通道毋須申請人提供英國收入證明,可以憑香港收入證明以及單位預計租金收入去審批按揭。

如果不採用Buy to Let按揭,直接申請自住按揭,大部分銀行需要申請人證明入息來源在英國,對於計劃移民或剛移居當地的港人並不實際,尤其是現時英國仍然受疫情所累,經濟處於低迷狀態,很難突然獲英國公司聘請同時獲得不俗的薪酬待遇。

所以,Buy to Let按揭單位既不能自住,自住按揭則很難獲批,確實是陷於兩難局面。

偷住出租樓 港人風險高

實際操作上,究竟怎樣解決這些難題?其實香港人一開始買英國樓難免要申請Buy to Let按揭,在英國找到工作後,便轉按到另一銀行重新申請自住按揭,才可以合法入住自己擁有的單位。至於「偷雞」是否一個可行的方法?筆者並不鼓勵,因為部分銀行會定期抽查有關單位是否仍在出租中。

為甚麼英國金管局不容許Buy to Let按揭單位自住,而香港可以呢?筆者估計,由於當地Buy to Let可用單位租金或預期租金收入審批按揭,最高可達75%,入息審查其實更寬鬆。基本上,找到高租金回報率單位的話,就算本身入息不足,申請按揭也沒問題,故此英國金管局對Buy to Let按揭採取更嚴謹規定,從而堵塞漏洞。

其實,Buy to Let亦可以向銀行申請轉為Regulated Buy to Let(受監管的買樓出租),有關單位可以申請自住,但手續和入息審查繁複,按揭利率亦高昂,因此意義不大。另外單位亦可以出租給家人住,但不能超過單位面積40%,即是說家人需要和其他當地租客共居,情況同樣並不理想。

子非魚

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