自僱人士 如何在建期申請高成數按揭【星之谷專欄－經濟一週】

受惠本港疫情趨穩，積壓已久的樓市剛需近月急速釋放，帶動多個新盛認購數目創下紀錄新高。筆者留意到，不少買家為利用高成數按揭「上車」，傾向選擇建期供款。建期一般長達一至兩年，其中自僱人士應如何於期內「執好盤數」，確保入息證明充足，於收樓時安全上會？今期筆者為讀者一一詳細解答。

一般而言，若按揭申請者於某一公司持有超過10%股份，銀行審批其高成數按揭申請時，會當作自僱公司處理。自僱人士入息須根據公司盈利及股權比例計算，如利得稅單內顯示盈利為100萬元，自僱人士股份佔50%，收入便為50萬元。值得留意的是，儘管政府放寬按揭成數後，800萬元或以下物業按揭最高可造九成，但自僱人士最高只能申請八成。

及早準備公司數簿

自僱人士若想成功申請高成數按揭，最重要是妥善管理「數簿」，包括準備財務報表，審計報告及利得稅單等。銀行一般會根據利得税單的盈利數字，計算自僱人士平均入息。換言之，即使公司盈利數目多麼亮麗，若沒有交税，按揭申請亦會因欠缺入息證明而被拒批。

銀行計算自僱人士平均入息時，普遍以過去兩年利得稅單上的盈利為準，有意申請按揭人士應及早準備及管理公司對簿；否則，待新盤建期一到，或因公司數目不清或文件不足等導致上會困難，最終可能只可敍造六成按揭。由於銀行是以公司利得稅單計算入息，換言之，自僱人士買樓敘造按揭的前提，是需要正式開設公司。很多自僱人士如網購或網紅，沒有開立公司處理收支，則無法敘造按揭。

有讀者問，如果已開設公司，但流水賬利用私人戶口處理，能否申請按揭？答案是可以的，惟銀行月結單須清楚列明公司收支，並要保留相關單據，有需要可考慮委託會計公司處理。銀行審批按揭時，除了根據公司盈利的計算入息外，亦會計算自僱人士的薪金入息。部分自僱人士的確可「自己出糧俾自己」，於報備薪俸稅後計算入息，但大前提是公司營運需要有盈利，否則，有關薪金不能計作入息。因此，自僱人士一般需要提交兩種稅單，包 括公司利得稅及個人薪俸稅。

值得留意，只要自僱人士所屬的公司由近親 (如以太太名義)持有，其所得薪金均要在公司有盈利的情況下，銀行才會計作自僱人士的人息。申請按揭時除要留意公司盈利，亦須監察公司債務水平。銀行在審批按揭時，會將公司債務視私人債務，並且會計入申請者的每月供款與入息比率 (DTI) 中。以開診所為例，利用公司借取貸款並購入醫療器材後，計算盈利時必須減去貸款額；另計算DTI時須加上每月還款額，造成「Double Count」。所以，買樓前宜先留意公司債務水平，以免其成為申請按揭時的絆腳石。

子非魚

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