近日新世界發展(00017)及港鐵公司(00066)合作發展的大圍柏傲莊III,因應牆身底座混凝土不達標,導致兩幢樓宇須拆卸重建,入伙日延遲約九個月,發展商將賠償800多戶買家,情況可謂極為罕見,有關物業按揭亦出現兩大變數。

發展商賠償

根據金管局指引規定,發展商或銀行提供的優惠或銀行給予的現金回贈,無論是以甚麼方式,只要過貸款額之1 %,便需要在貸款額中扣減。這項政策原意是避免出現買家利用發展商優惠(或賠償)用作支付首期用途,突破按揭成數上限規定。但問題是發展商提供的賠償,理論上應在單位成交後才支付予買家,但按揭貸款卻率先被銀行扣減,變相買家在成交日需要預備更多首期。

不過,幸好地,各銀行在商議後,決定是次事件所涉及賠償,毋須在貸款額中扣除,並適用於已批的按揭或即將申請的按揭,算是平息了市場的一大疑慮。

物業估價或被調低

如果買家選擇建期付款,到預備收樓時申請按揭,要留意今次事件會否促使銀行調低有關單位估價。萬一大幅調低,採用建期付款方式的客戶,申請按揭時或會以估價計算按揭成數,而不是買入價。舉個例子,以1,500萬買入的物業,估價輕微被調低至1,400萬元,以這個估價申請五成按揭,申請人僅獲得700萬元貸款額,首期要補多50萬元。

不過筆者認為這件事發生機會不大,原因是柏傲莊III本身開價算忍手。其次是通常估價低於買入價過20%,才會用估價計算按揭成數,但這次風波明顯心理因素大於實際影響,估價只會微調,甚至原封不動。

銀行或不接受按揭申請

以筆者所知,目前有中小銀行暫時不接受柏傲莊的按揭申請;惟大部分銀行仍是一切如常。柏傲莊III因應遲交樓賠償事件,可謂創發展商先例,查實近年新盤遲交樓情況非常普遍,一般鮮有作出賠償,筆者暫未知其他發展商往後會否跟隨做法。

子非魚

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柏傲莊

經濟一週專欄

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