自2019年10月放寛按揭保險適用的樓價範圍及成數後(林鄭Plan),金管局並未有就按揭制度作出新的大動作。

銀行及按揭保險公司的取態隨著疫情及經濟情況時而放鬆時而收緊,讀者如發現自己屬於下列情況,要先有兩手準備,例如多找一個擔保人作為後備方案。

借款人 / 擔保人年齡

過去,只要買家(或借款人)的入息足夠供款但只差一點未能通過壓力測試,為了想借足成數而增加的擔保人,銀行對其年齡的要求相對寛鬆。近日,不少年過60歲的借款人 / 擔保人入息不被接受的情況有所增加。最主要受影響的反而是以往被認為收入較穩定的月薪打工仔,因為這類打工仔,到達退休年齡時自然就會失去收入。反而非固定收入類的,例如保險從業員或經營生意,入息並不受年齡及身體狀況影響,較容易被接受稍為年長的擔保人。

平均入息的計算方法

非固定收入買家有另一較大的煩惱,就是銀行計算平均入息的方式。過去一般以最近一年稅單及六個月平均入息之較低者考慮,但近日有部份銀行以一年及兩年稅單、一個月 / 三個月及六個月的平均入息之中的較低者計算。對於保險業申請人的影響相對較大,因該類行業的入息許多時會以季度、半年或年度「跑數」分期出大糧。即使每月有穩定營業額,但正式的出糧紀錄會出現時多時少的情況。

新盤接受申請日期

一手盤的建期買家,如選擇高成數按揭,以往都接受在預計關鍵日期前六個月接受申請。近日,由於有新盤發展商資金或建樓質量出現狀況,銀行對於新盤申請都轉趨審慎,部份銀行收緊至收樓前3至4個月才開始接受按揭申請。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210803/938985/專欄-非魚論市-按揭保險-銀行審慎

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