自從英國政府承諾放寬BNO移民政策後,香港人過去一年狂掃英國樓,粗略估算達數千間以上。地區、校網等是香港人主要揀樓因素,銀行按揭反而被遺忘,他們心態是「按揭做到咪做,做唔到咪full pay」,不過原來「Full pay」存在黑洞位,隨時限制資金用途。

香港人口中常說的「Full pay」,英國叫「Cash buy」。簡單而言,以有關支付方式買英國物業,未來一旦需要將物業現契重按套現時,雖然最多可獲得佔樓價75%貸款,但所得款項只能買樓、裝修、或相關投資,不能用作其他用途。

這個玩法與香港差異極大──在香港,供滿物業或「Full pay」形式購入物業,可以進行現契重按,樓價600萬元或以下最高可以套現8成;600萬元以上最高6成,基本上貸款用途不會設限。

英國法例要求,現契套現資金須提取到律師樓,律師將監察有關資金是否用作物業相關地方,提取來消費等行為將會遭到禁止。故此,「cash buy」英國樓的買家要有心理準備,若果未來突然有物業以外的資金需要,需要直接將層樓賣掉。

先考慮資金需求 才決定現金買樓

賣樓雖然都是一個套現途徑,但要繳付資本利得稅(Capital gain tax),稅率最高為所得利潤28%;換樓則可以豁免稅項,前提是新買物業要較上一層貴。 所以,買英國樓不能只考慮這一刻是否有能力「Cash buy」物業,亦要考慮未來會否有潛在流動資金需要,才決定是否真的以現金買樓,還是向銀行申請按揭。

當然,在英國銀行申請按揭亦不是易事,有3項事情需要留意:

一、首置客在香港申請按揭,只要層樓每月供款不超過入息一半,即供款與入息比率(DSR)低於50%,便叫做「夠計」。在英國,DSR上限一般都為50%,但借款人的所有供款都會計算在內,而且並不是每間銀行都能夠提供50%,變相入息要求較高。

二、英國銀行計算DSR,會一併計算經常性開支,例如銀行信用卡賬單顯示每月恒常服裝支出為3,000元,銀行便會視這3,000元為每月供款之列;另外,子女學費通常都會包括在內,有些銀行甚至會計算水、電、煤開支。

三、一般香港人申請英國按揭都是以出租形式(buy to let)申請,可以用物業現有租金或預期租金計算貸款額。一般而言,如果物業預期租金回報率有4%,按揭貸款額達到樓價的75%不是難事。

子非魚

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