近日有公司客戶反映,有留意子非魚的專欄,但發覺子非魚好像一面倒的唱好樓巿,感覺報喜不報憂。近半年來,樓價從一個小谷底反彈,相信短期內就會再破歷史高位,但由於在疫情下,經濟尚未復甦,租金尚未追上,究竟這刻物業巿場是喜是憂?

物業價值 vs 土地價值

香港是一個很奇怪的地方,由於土地有限,物業價值之中包含了一大部份的土地價值。建築物會折舊,但土地會不斷升值,至少過去幾十年皆如此,筆者亦深信本港物業長遠只會升值。

摸貨年代

在未實施額外印花稅前,在大旺巿時,住宅物業「摸貨」風起正盛。所謂摸貨,就是繳付訂金及簽署買賣合約後,但未成交前,將物業轉讓給第三者。這種做法的最大優勢是持貨成本重,譬如繳付了10% 訂金,在成交前如把單位賣貴了20%的話,就可獲得兩倍利潤。在那些年,排隊購買一手樓更加是人頭洶湧,甚至出現了排隊黨的紛爭。這類以短期買賣差價賺取利潤的方式,有人認為是投資,實際更像投機。

在那個俗稱「魚翅撈飯」的年代,大家都沉醉在樓價一個月翻幾翻的氣氛之中,沒有人會去理會租金回報率。其主要原因是買賣賺取差價的時間短,摸貨更不必找清樓價尾數,不花分毫首期或按揭貸款責任,鮮有人會持有物業長期收租。在那個年代,收兩三年的租金隨時不及兩三星期的樓價升幅。

投資必看回報率

投資任何產品,沒看回報率是一個相當危險的行為。一個正常的投資產品,本身應要有產生利潤的能力,假如是一門生意就要賺錢,一個物業就要收租,由此類投資衍生出來的股票、債券等,就要收息了。

上幾星期,筆者分享過投資回報的計算方法,筆者喜歡採用的是最簡單的表面回報率,下期會嘗試用差餉物業估價署的樓價及租金回報率出分析。

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210810/940217/專欄-非魚論市-投資要看租金回報

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