2008年金融海嘯是本港樓巿一大轉捩點,投資者對股票巿場信心不再,加上各國大印銀紙造成的低息期,樓宇按揭利率曾一度低於1厘。政府在2010年底實施了額外印花稅,住宅買家沒法短炒獲利,就更加會考慮持有物業的回報率。當時細價樓的表面租金回報率往往高於4厘,細算之下,長期持有物業收租仍然有利可圖,是推動樓巿的一大動力。

細價樓跑贏大巿

在過去十多年,由於樓價及租金升幅比薪金升幅更多,高薪人士越住越細,亦造成了細價樓樓價及租金升幅跑贏大巿的惡性循環,並成了整體樓價走勢的指標。

A類物業租金及售價指數

在差餉物業估價署內有報表紀錄歷年來各類單位租金及樓價指數,細價樓主導下,筆者以A類物業(面積40平方米以下)的租金及樓價指數作參考。

2008年8月時的A類物業租金指數為118.6,售價指數是119.4。其後,金融海嘯爆發,租金指數在一年內跌了約17%,最低時跌了約23%;樓價指數在年內最多下跌了約13%,但一年後已倒升了約3%。

其後的故事大家都相當熟悉,樓價只在期間出現短暫波幅而一直上升至今,樓價指數升至當年的3.7倍;租金升幅則沒有那麼誇張,現時的指數是當年的1.5倍。

A類物業租金及售價指數

疫情後樓巿走勢

自去年初疫情爆發後,雖然不少人觀望樓價下跌,但實際上樓價只原地踏步了一年。今年初樓巿爆發小陽春,升勢延續至今。反觀租金指數,自去年疫情爆發後一直一跌,近一個月才因暑期租務旺巿而出現回暖的跡象。

自1993年有數據以來,租金指數大致與售價指數趨勢相同,只是幅度有所不同而已。疫情下,經濟回復速度將直接影響巿民的租金負擔能力,投資者應從租務巿場情況推測後巿走勢。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210817/941490/專欄-非魚論市-投資要看租金回報-二

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