每逢年頭,報章均會報導全球最難負擔城巿排行榜,香港總會榜上有名。分析員年復一年的說香港樓價越來越難負擔,超出了一般人負擔水平云云。投資不外乎利率、回報率及風險,假如不以本地人負擔能力看樓價,而以回報率看,答案可能更為驚人。

差餉物業估價署租金指數及售價指數

從差估署自93年有記錄以來的數據看,在2008年前,只有97至98年間,樓價大幅跑贏租金(租金回報率大幅下跌)。當年樓巿爆煲後,售價指數有好一段時間跌至低於租金指數,直至2004年後沙士年代才追回與租金指數,一直維持至2008年底金融海嘯為止。

歷年租金指數與售價指數比率

在97樓巿瘋狂至爆煲期間,A類物業租金指數與售價指數比率最低是97年6月的0.784,其後樓價下跌幅度比租金大,該比率曾經升至01年10月的1.264。在後沙士時代,樓價徐徐上升,及在金融海嘯時急跌後一直颷升,該比率在10年6月錄得0.801後,就一直下跌至今年6月的0.417,意即「今日的回報率比起97年爆煲時還要低一半」。

20210824 標題圖

比率創新低

現時的租金指數與售價指數比率是歷史上最低點,任何人都可簡單地得出「今天的租金回報率是歷史上最低,現時入巿最不值得」的結論。以投資回報率看,這些數字實在嚇人。

今天比過往的每一天都差?

以08年11月指數比率0.998起計,其後幾乎每一刻都發生著「今天的租金回報率比上一年差」,而自10年6月後,每一天回看都是「今天的租金回報率己成歷史最差」。十多年過去了,每年都看似是最差的入巿時機,樓價卻連年升值。以投資回報看,筆者也不建議入巿,畢竟投資是一個選擇。可是以自住角度看,筆者還未看到很強烈的理由,樓價會有大幅下跌的可能,在各國仍需以低息及泵水救巿的大環境下,盡早鎖定住宿開支仍較可取。

子非魚

Return On Investment

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210824/942756/專欄-非魚論市-投資要看租金回報-三

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