有居屋業主致函筆者,問想買入另一層樓的話,可否申請9成按揭?筆者認為難度不低,有4大可能出現的情景供參考:

情景一:丈夫是居屋戶 擔保妻子買私樓

申請9成按揭一大前提是物業必須自住。若果丈夫名下有間居屋與妻子同住,又想擔保妻子申請9成按揭買另一層私樓時,便容易惹起按揭保險公司質疑——既然丈夫有層資助房屋,妻子買私樓是否自住?原本那層資助房屋如何處置?申請人需要解釋,直至按揭保險公司信納為止。

情景二:居屋與父母聯名 自住容易信納

若果丈夫本身有層居屋和父母聯名持有,並與妻子同住;當妻子申請9成按揭買另一層私樓時,丈夫需要做擔保人,同樣面對有兩層「自住樓」的矛盾,但相比「情景一」較容易解釋——原因是父母可以繼續在居屋居住,妻子買另一層私樓與丈夫搬出自住顯得理所當然,按揭保險公司信納機會非常高。

不過要留意,如果上述居屋需要償還按揭,丈夫擔保妻子買私樓時,就算妻子是首置客,銀行都會要求進行壓力測試,申請超過7成按揭,每月供款 (居屋加私樓一併計算) 不能超過月入35%;假設加息3厘後不得超過45%,入息要求頗高;如果本身層資助房屋沒有按揭,上述比率將變成50%及60%,入息要求寬鬆得多。

情景三:夫婦聯名持有居屋 擔保父母上樓

若果丈夫和妻子聯名持有居屋,丈夫再擔保父母申請9成按揭買私樓,和「情景二」一樣,如果父母層私樓是自住用途,按揭問題不大;不過如果父母本身是退休人士,擔保人可能需要轉為共同借款人 (co-borrower)。而根據按揭保險指引,共同借款人需要和第一借款人 (父母) 同住。

但因為丈夫本身已經居住於居屋,同一時間又要和父母同住,邏輯上很難說服按揭保險公司,共同借款人 (丈夫) 需要解釋,變相「情景一」又重演。

情景四:丈夫是居屋戶 妻子單人申9成按揭買私樓

丈夫本身單名持有一層居屋,妻子申請9成按揭買另一層私樓,入息「夠計」,毋須丈夫做擔保人。這情況其實和「情景一」雷同——由於按揭保險申請表上,將要填寫妻子及丈夫現時有沒有擁有其他物業,以及二人居住單位是否自置。當按揭保險公司知道丈夫擁有居屋時,妻子又要解釋為何與丈夫同住,又要新買一層「自住」單位,因此亦難以獲批。

值得注意的是,按揭保險公司以家庭為基礎批核9成按揭,亦會假設夫妻是同住。最後,上述內容是筆者從業經驗所得,不代表銀行及按揭保險公司立場。

子非魚

HKET20210901

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