坊間不少企業為激勵員工士氣,會以股權或股票作為獎勵,將公司表現及員工利益互相掛鈎。除能獲取額外收入外,讀者未必知道,有關獎勵於申請按揭時亦能大派用場,可當作花紅計算入息以提高貸款能力,惟僅限六成或以下的按揭申請,並伴隨其他限制。

股權獎勵有助吸引及保留人才,獲不少公司採用,例如員工持股計劃(ESOP),涉及的股權價值可大可小,可作為申請按揭的額外助力。

操作上,僱主派出股權及報税後,員工稅單內將會願示股權的市場價值,並可以此價值當作花紅,用以申請按揭。

以兩年花紅平均數入賬

銀行計算準業主的每月供款與入息比率(DTI)時,一般以花紅的兩年平均數為準入賬,股權獎勵亦不例外。

舉例,假設僱主贈予股權後,稅單內顯示其價值為120萬元,便可將120萬元除24,即每月50,000元,加到總入息之中,以增加貸款能力。

準業主有四大限制需要留意。首先,並非每間銀行均接受將股權獎勵計進按揭申請入息,但準業主大可以漁翁撒網式申請,畢竟只要有一間肯批就夠。

第二,普遍而言,大型公司的股權獎勵較易獲銀行接納作入息,若為一般中小企,銀行會設有較嚴謹的審查機制。

第三,上文提及股份或股權需要報税,才能以賬面價值計算花紅;反過來說,未有報税的股權獎勵不能計算。

最後於申請高成數按揭時,銀行一般不接納將股權獎勵計進入息,起碼筆者自從業以來,未遇過成功例子。

事實上,近期不少讀者詢問其他非經常性收入的入息計算方法,例如花紅、佣金、約滿酬金等。

與股權獎勵不同,一般公司花紅於申請九成按揭時,曾有部分個案可計算作入息,但需要兩年的花紅證明。

若過去兩年内,公司只得一年有出花紅,則花红計進入息的上限,需減至月薪的3倍。

若過去兩年曾轉工,舊公司的花紅將不能計算入息。

至於其他非經常性收入,一般情況下,約滿酬金將視作花紅計算。

佣金收入則以近半年平均數計算,部分銀行或視乎收入穩定性打折扣調整;如於僱傭合約列明必出雙糧,雙糧可以除12計入每月月薪中。

倘若催傭合約列明,會每月持續派發定額津貼,亦可計作底薪。筆者建議準業主在申請按揭前,宜先做足功課。

子非魚

股權計算按揭入息

經濟一週專欄

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