樓市成交火熱,不少準買家物色心儀單位後都心急下訂,心想大屋苑按揭不會有大問題,自己收入亦高、資產足夠一筆過付款,因而疏懶未有查冊,最終導致問題叢生。

根據地產代理監管局條例,準買家簽臨約買樓前,地產經紀必須提供有關物業冊,惟很多買家不太理會,而理會亦未必看得懂。

筆者在此舉一個假設性的案例。買家Dennis近日買入大型屋苑單位,本身業主是一對父子,那名兒子近期將一半業權轉讓予父親,並已在律師樓完成手續。

Dennis未有看清楚物業册就簽約,之後申請按揭時,懷疑那名兒子是以「無償代價」方式,轉讓業權予父親。
一般來說,用送讓契或無償轉讓契送出物業後五年內,假若原業主不幸破產,債主有權向法庭要求索回該物業,因此很多銀行都會拒絕受理按揭申請。

不過Dennis仍信心滿滿:「最多咪full pay (一筆過繳付)。」但筆者看了物業冊後,發現事情似乎遠較想像中複雜。

前業主曾欠財務公司債務

「原來那名兒子,曾把物業向財務公司借取二按套現,之後申請了破產,而最終法庭把兒子的一半業權,以無償代價判給父親。

筆者估計,可能是父親代兒子還部分財務貸款,也有可能該項物業實際是由父親出資購入,從而法庭判決父親可以取回原本歸兒子的一半業權。

不論這一場業權風波是如何,最後有法庭的判決為後盾,Dennis買入這物業應該是無問題。

不過,各位準買家買入這類送讓契或無償轉讓契物業,風險甚高,應預先諮詢律師意見。要知道物業有沒有這類型的隱藏問題,可以在土地註冊處查物業冊。如果代價 (consideration) 一欄顯示為「nil」或「—」,甚至是空白,大部分銀行都會當作送契樓處理,準買家們必須要警惕。

送契問題最棘手

如有「Sealed copy of XXX order」字眼,普遍可理解為法庭令。

按揭有各式各樣奇難雜症,大部分都可以拆解,總有銀行願意幫忙——於筆者經驗中,唯獨「送契」問題最為棘手,五年限期未過,大部分銀行均不會受理。

有些大型銀行戒心更高,即使過了五年,對送讓契或無償轉讓契物業的按揭批核非常嚴謹,大大影響這類型物業的流動性及升值潛力。

準買家無論如何心急想買樓,須在簽署臨約和當經紀提供物業冊時,務必要細讀一番。

子非魚

經一20210920

經濟一週專欄

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