市傳中央要求香港地產商協助解決房屋問題,「改變遊戲規則」的消息甚囂塵上。近日地產股率先捱沽,摩根士丹利報告更預言,2022年底前樓市將大跌20%,銀行及政府會否於市場動盪下收緊按揭成為焦點。筆者認為,銀行利用估價機制調整貸款額,已能對沖樓價下行風險,而政府取消高成數按揭的可能性亦偏低。

於傳出中央擬整頓香港地產格局消息之際,筆者便思考,政府會否取消2019年放寬的新成數按揭,變回600萬元以上樓不能造高成數按揭?

可能性偏低

結論是可能性偏低,但不能抹殺。

事關按揭成數與樓市相關性不高,過往政府收緊按揭成數後,樓價沒有下跌;而2019年放寬後,樓市僅輕微上升。

取消新成數按揭與否,影響最直接的,只是首置人士的「上車」門檻。

若最高按揭由九成變回六成,首置人士掏出200萬元首期,將由原本能夠買黃埔花園,變成只能買劏房的局面。

筆者認為,取消新按揭成數,不能有效壓抑樓市剛需,只會將市場需求,逼回600萬元以下的納米樓。剛需不減,民生卻倒退,相信政府亦不樂見。況且據媒體報道,中央的目標似乎是發展商,而非阻止首置人士上車。

從宏觀角度出發,按揭貸款佔銀行整體貸款比重最高,若經濟剛走出陰霾,隨即收緊按揭,等同實施信貸緊縮,不利整體銀行業及經濟復甦,相信政府出此下策的機會率偏低。

至於銀行按揭取態,其策略主要視乎利率及供款能力而定,與經濟及就業市場表現相關。

參考過往經驗,銀行甚少單單因為樓價下行預期而收緊按揭。箇中「穩定器」是估價機制,跌市時估價會自然向下調節。

雖然按揭成數一般以買賣價計算,但如買賣價大幅偏離估價,銀行有權以後者計算按揭,在淡市中降低貸款額及風險。若申請高成數按揭,按保公司亦會參考自家估價作審批。

對估價不會有負面影響

值得留意,銀行估價主要是參考成交價及租金回報,一份大行唱淡樓市的報告,對估價不會有負面影響。

至於樓價是否會跌兩成?筆者沒有水晶球,惟投行的樓市預測一向估錯居多,可視之為一盞不錯的「明燈」。

不少人擔心一旦樓市顯著回軟,負資產浪潮會接踵而至,以現時整體平均按揭成數六成計算,相信結構性負資產難以出現。

但政府自2019年放寬高成數按揭,1,000萬元樓可敘造八成按揭,相關申請者可視為高危一族。若樓價大跌兩成,此群體變成負資產的機會較高。但從銀行角度,高成數按揭有政府做擔保人,風險反而較低。

子非魚

經一20210927

經濟一週專欄

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